9月, 2005
カサウィスタリア管理組合理事会９月２８日
本日は、友引で日柄もよく売買の決済が６件ありました。賃貸のほうも都心部や地下鉄沿線を中心に申込み契約が数件あり忙しい１日となりました。
午後６時からカサウィスタリア管理組合法人の理事会が開催されました。
内容は、月次報告、管理費等収支状況報告、未集金状況報告、
議題
1．水道料金改正 ２．灯油料金改定 ３．規約一部改正 ４．総会に向けて
出席者は理事１０人全員と監事１名他に管理会社から３名。
最近の原油高騰で灯油代金は１年間で１．７倍くらいに値上げになり、さらに値上がりしそうです。水道料金は月額1,650円で落ち着きそうです(１２月から）。
規約改正は私の得意分野なのですが、仕事が忙しかったため他の人が作ったものをチェックしました。
私自身は規約はあまりいじりたくないほうですが、規約を改正することで満足する人もいるようです。
最近は議長をやっていて意見を出す人がいると、「なかなか良いことを言いますね」を連発するようにしています。そうするともめることも少なくスムーズに捗ります。口数の少なかった人もどんどん発言するようになります。
おかしなことや場違いなこと、人を中傷するような話が出ると、後でまとめて意見をお聞きしますといってその場をはずします。そうすると後で何も言って来なくなります。
午後９時理事会閉会。
カサウィスタリア地下１階会議室
ダイアパレス元町管理組合総会
午後７時よりダイアパレス元町管理組合総会が開催されました。
東区元町界隈で都心から多少離れるファミリータイプの物件ですが、徒歩１分で西友、徒歩２～３分でファーストフード店やドラッグストアや小売店などがあり生活環境はマズマズといったところ。
総会の出席者は１７名高齢者や中年中心で皆さん真面目そうでした。特に大きな問題等はありませんでしたが、インターネット光ファイバー導入が今回の目玉といったところ。入居者の中にも通信関係の会社勤めの方もいて熱心に導入をススメテいました。
出席者はあまりパソコンやインターネットを使っていない方がほとんどでしたが、議長が世の中はどんどん移り変わっていて数年後には当たり前の世界のようなことを言っていました。子供がパソコンを使っていて早く光ファイバーを入れてほしいといわれたなど、入れたほうが良いという意見が中心で可決されました。
そのほか防犯の面の強化をしてほしいという人もいて、防犯カメラの設置を今後考えるとのこと。
今年に入ってダイアパレスマンションの管理組合総会に何件か出席しましたが、ダイアパレスは区分所有者の管理費等の滞納者が全体的に少ない。管理員(管理人）も教育されていているようです。
投資向けのダイアパレスは総会出席者が少ないのでできるだけ多く総会に参加してほしいものです。
ダイアパレス元町管理組合総会
東区の家具付マンション ラ・パルフェ・ド・札幌 札幌駅から徒歩圏内。
札響定期コンサート
昨日は札幌交響楽団定期コンサートが午後7時から行われた。
久しぶりのクラシックコンサートだったので楽しみにしていた。いつもは私の席1つ置いて上田札幌市長がいらっしゃるのだが、選挙後とあって忙しいのかこられなかった。
前半は「チェロ協奏曲」で外人の一流チェリストが演奏していい感じだった。最近はヨーヨー・マとかコンサートをすると前売り券が即完売するようでファンがたくさんいるようです。
今日は、午前中に豊平区の買取物件の下見をした。ワンルームだったが私の買い取り価格と差が３０万円ほどあり難しいかも。２～３日中に返事をもらえるがあまり無理をして買っても意味がない。
午後から中島公園のワンルームマンション買取物件のリフームの段取り。暖房、湯沸し器、流し台、照明器具、窓ガラス、床、壁、天井など一通りリフォームするのでかなりの費用がかかる。床はフローリングが良いようで色なども注意が必要だ。
今日は賃貸・売買の申込みが何本かあったようで都心の物件や地下鉄沿線のファミリータイプや郊外の利便性の高い物権の申込みが最近増えてきている。
申込みのあった物件、ダイアパレスターミナル１５ ドミ中島 カサウィスタリア クリオ円山壱番館 ニューライフ大通り弐番館 ファッションコーポラス ライオンズマンション第２大通り 札幌はだんだん秋が近づいてきた感じだ。
今が賃貸シーズンといえよう。空室の所有者も行動が必要だ。
今日の札幌の風景（幌平橋から撮影）
賃貸・売買ともに動いています。
９下旬になっても異常気象のせいか暖かい日が続いています。北海道は例年ですとコートの季節にかかりますが、半袖姿の人が多いです。
アパマンプラザの事務所もエアコンのスイッチが入ってます。今日は祝日でしたが朝から忙しくファミリータイプの３LDKタイプの売買契約が２件そして投資用マンションの契約、賃貸部屋探しのお客様もたくさん来店されました。
秋の賃貸シーズンは９月中旬から１１月中旬雪の降る頃まで忙しい日が続きます。最近は飛び込みのお客様も多数来店されますが、条件の厳しいお客様が多く、四苦八苦しています。
賃貸の傾向として２DK～２LDKの多少広めの物件を希望されている方も多くなってきました。
都心のワンルームも人気が高いです。
家具・家電を設置し、しかも賃料も格安物件！トーカン第３中の島 この物件の所有者様に賃料は２５，０００円+共益費10,280円以上いけると伝えましたが、今のうちにさっさと決めたいとの希望で２１，０００円＋10,280円になりました。
中島公園
まだ暑い日が続くが季節は秋
今年の夏は暑い日が続き賃貸の動きが今一つだったが、今週に入って賃貸、売買ともに動いてきている。売買の申込みも何件も入ってきていて、投資用とファミリータイプの実需物件が決まって今後楽しみだ。
賃貸のほうは、空き室物権などを流通価格よりも安く手放す人もいて面白くなってきている。私も買っておけばよかったかなと思った物件も他のお客様が先に申込みをされたり、今後は注意深く見守っていかなければならない。
午後６時から当社の顧問税理士事務所の担当者の奥さんが亡くなられて通夜に行った。病名は癌だった。私は癌予防にキノコを食べるようにしているが、早く癌に効く薬を開発してもらい。
新聞に長生きできる薬が開発されたとかで話題になっているようだが、私に回ってくるのはいつになるのだろう。
チサンマンション札幌第２管理組合総会
昨日、午後１時よりチサンマンション札幌第２管理組合臨時総会が某ホテルで開催されました。
臨時総会なので出席者は少ないと思っていましたが、意外と多く１０名以上の出席で通常総会よりも多かった。
議案は、滞納者の不動産公売と管理人室の売買であまり馴染みのない議案で、興味・関心があって出席した人が多かったのかなと感じました。
当初は１時間もあれば総会は終了すると思っていましたが、終わったのは午後３時半過ぎでした。両議案とも質問・意見も多くかなりエキサイトする人もいて議事の進行も遅れ、議案説明や意見反論も１０年前の話や細かい内容もあり、総会をやって決議してよかったと思いました。
管理人室の売買の売主は私でしたが、あまりしつこい質問や失礼な意見もあって、売るのはやめようかと思い別に売らなくても良いですと言ってしまいました。
最終的に両議案も可決されましたが、出席した理事は疲れた様子でした。
私は、このマンションの１階の駐車場(屋内）も所有していて駐車場も一緒に売るようにと言われましたが、駐車場がほしくて購入した物件なので所有権を侵害しないでほしいと発言しました。
私は、他のマンションでも駐車場(屋内）を所有しており、駐車場はあまり高くは貸せませんが、常に利用者はいて修繕費や水道光熱費もかからないので投資用の物件としては希少価値があります。
ダイアパレス水車町 管理組合理事会
本日、１０時より、ダイアパレス水車町管理組合理事会が行なわれた。役員改選により新しいメンバーによる１回目の理事会だったが、理事も多少入れ替わり今後が楽しみだ。
ダイアパレス水車町
今回出席した理事３名は自営業や会社経営者で経営に関してはプロなのでスムーズに議題や今後の課題について話し合いが進んだ。
ダイアパレス水車町の特徴として所有者で居住している者は無くほとんどが賃貸物件である。都心からも近く、平成年代に建ったこともありグレードの高い物件で北海学園大学も徒歩圏内で、地下鉄駅やコンビニなども近くにあり、ワンルーム～１ＬＤＫ中心の間取で一部２ＬＤＫとなっている。投資向けに作られたバブル期の物件と言えよう。
修繕積立金もそれなりに貯まっていて、屋上に携帯電話のアンテナがありこの賃貸収入も入ってきており、さらに昨年管理費等の見直しも行なわれていて、マンション管理としてはマズマズと言ったところか。
『たかが部屋貸し、されど部屋貸し、究極の部屋貸し』 ⑬
マンション投資では賃貸して賃貸収入を得るのが一般的だが、バブル経済の頃に流行った売却して収益を出す方法がある。前者は、相続も含めた節税や手持ちの現金を運用して安定した賃料収入を得たり、物件を購入するにあたりローンを組んでローンの金利と賃料の利回りとの差額を収入とするなど各自其々自分に合ったやり方で長期保有目的で運用している。
後者の方は一般的にキャピタルゲインと呼ばれていて短期間で大きな収益を上げる方法だ。今後はこちらの方も勉強すると良いだろう。賃貸物件の数も増えてきているので、これからは賃貸業の大家さんの中でも勝ち組みと負け組に分かれてくる。やはり旧態のままで賃貸投資をすると、立地がよければ別だがアパート経営も難しくなる。
そうなると負け組みの物件が安く市場に出てくることがある。そのような物件に付加価値をつけて賃貸募集すると以外に簡単に賃貸契約できたりする。
立地の良い物件 ライオンズシティ大通公園
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山崎 勇司
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