山さんの不動産日記

8月, 2005

今日は 、北海道マラソンが行なわれた。天気もよく大勢の人がマラソンゴールの中島公園に押し寄せた。さっぽろ祭り、花火大会に次ぐ大きなイベントだ。

中島公園周辺のホテルも予約でいっぱいだったようだ。私も毎年先頭のランナーがゴール２０分前になる頃ゴール付近に行って見るようにしている。

今回は女子ランナーの千葉選手が２連覇を達成した。とてもキュートでしゃべり方がかわいらしくアイドルのような感じだった。

 　　表彰式

午前中に面接１本。月末に売買決済数本あるので、法務局に行き関係書類取得決済準備。売買契約書・重要事項説明書作成。

午後６時よりチサンマンション札幌第二管理組合法人理事会。臨時総会に関して、①公売物件の確認と対処。この件に関して白熱した意見・反論が出された（区分所有法、管理規約、先取特権の解釈をめぐり）。理事の中に法律の専門家やマンションの管理に関して詳しい者が何名かいる）。結局理事会で決議せず総会で決議することに決定。臨時総会開催決定。

②マンション管理人室の売買に関して。管理人室は私、個人の所有物件で、これをチサンマンション札幌第２管理組合法人に売却する予定。古いマンションは管理人室など共用部分や規約共用部分になっていないものもあり、そのことを管理組合も認識していない場合がある。

　　チサンマンション札幌第２

このような所有権の付いた管理人室等を管理組合が購入する場合は管理組合法人にして総会の承認がなければ売買・所有権移転登記できない。

チサンマンション札幌第２の賃貸物件

午後６時よりカサウィスタリア管理組合理事会。

理事３名欠席で役員合計８名で行われた。理事会成立の確認をした後、議事録署名人選出。その後１人の理事が「今日のメンバーだと議事はスムーズにはかどりそうですな」と一言。出席者皆、納得の様子。

　　カサウィスタリア

月次報告、管理費等滞納者チェックをして議題へ

１０月に行われる定期総会に向けて

最近の原油価格の値上げの影響でマンションの重油・灯油価格　業者の確認。

総会に向けて水道料金値上げ案について。カサウィスタリアは現在、水道料金が１戸当たり月額１４５０円で札幌市の上下水道基本料金２０１６円に比べてかなり低いし維持費もかかるので多少の値上げ検討、しかし大幅値上げはしないであくまでも札幌市の水道料金よりも安くすることを前提に次回理事会で最終案。

管理規約の一部改定、駐輪場対策、居住者のアンケート調査集計、修繕の見積もり合わせ、排水管高圧洗浄、その他もろもろ話し合って理事の一人が我々が毎月こんなに激論しているが、このことを管理組合員は分からず総会に出て文句を言われるのは迷惑なので、今後、「理事会便り」を作成して居住者・区分所有者に配布しようと言うことになり次回理事会で編集委員を選任。

今日の理事会はスムーズに進行し午後７時５５分予定通り閉会。

『たかが部屋貸し、されど部屋貸し、究極の部屋貸し』　⑫

マンション投資は賃貸借契約が成立してはじめて投資の意義がある。賃借権は債権であり特定の人が特定の人に対して、一定の行為を請求する権利。

賃借権は目的物を使用・収益する権利で時には転貸（又貸し）可能な場合もある。この賃借権をうまく使い収益することも可能で、賃借権も使い方によっては大きな収益を上げることもできる。

但し、賃借権は物件と違い人と人との関係を規律する権利で、物に対して直接・排他的に支配する権利でないので物に対する支配権が所有権に比べて弱い。

所有権は、一定のものを排他的に直接支配する絶対的な権利ですが賃借権も勉強すると良いアイディアがでてくるであろう。

札幌も朝晩は涼しくなってきた。夏のレジャシーズンも終盤を迎える。

盛り上がっていた高校野球も急にトーンダウンしたが、私も高校生の頃は何度かゲンコツやビンタをいただいて何の問題もなかったが、私の頃と今ではだいぶ勝手が違うようだ。

話は変わって、今年に入って３０件以上の管理組合総会に出席したであろうか。全体的に中高年以上の高齢者の姿が多い。ほとんどのマンションは委託管理で行っていて管理会社任せのところが多い。

管理会社のフロントと呼ばれる営業の担当者も管理物件を多数抱えており、細かいところまで気がつかないところも見受けられる。管理組合員である所有者は多少の区分所有法や管理規約の知識や世間一般的な常識があると良い。

木造構造と違いマンションは維持管理がしっかりしていれば５０年から１００年以上持つと思われる。これだけ長い年月だと経費の面でも使い方によって大きな差が出てくる。

　　　　中島公園の鴨

『たかが部屋貸し、されど部屋貸し、究極の部屋貸し』　⑪

マンションで毎月かかる費用の管理費と修繕積立金は居住者数や使用頻度によって金額が決まるわけでもなく、投資マンションの賃料によって差が出るわけでもない。区分所有法や管理規約で言うところの床面積の割合によって金額が決められる。これは固定資産税や都市計画税にも共通する。

ようするに賃貸料が高くても管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税等は影響されないことになる。だったら、所有者は賃料を高く貸せるように創意・工夫することだ。最近は賃貸募集も数年前と比べて厳しくなってきた。

しかし、お客様（賃借人）は、大勢いらっしゃる。時代のニーズにあった喜んでもらえる物件を提供することだ。そのような物件を提供することにより、貸手も借手もＨａｐｐｙになる。

現在募集中のシャンボール中島公園

賃貸の申込みの入ったシャンボール中島公園

最近ペットの飼育問題が何件かあった。

アパマンプラザの賃貸物件は、すべてペット不可であるが中には黙って飼っていたりして、退去の際や入居中に他の居住者からうるさいと苦情がきてペット飼育が発覚する。

退去後の室内リフォームや室内消毒にもけっこうな費用がかかり本人では支払いきれないで保証人さんの世話になる入居者・退去者がいる。ペットブームのようだが賃貸借契約を守っていただきたいものだ。

ペットを飼育するのなら賃貸ではなく中古マンションでも購入してからにしていただきたい。すべて自己責任でペットの面倒を見てもらいたい。不動産業者の中にもペット飼える等と広告を出しているところもあるが、札幌市内でペットを飼える物件は少ないのが現状だ。

今日は、曇り時々雨と天候があまりよくなかったので、車を使っての移動だった。高校野球の決勝があったので朝から苫小牧駒沢高校の話題が多かった。

アパマンプラザにも苫小牧出身の社員や駒澤大学卒業の社員がいたりして多少のつながりがあって野球が気になっているようでした。私は野球が始まった午後１時から北区にあるダイアパレス北３４条管理組合総会があって野球どころではなかった。

管理人室の４畳くらいの冷房も効いていない狭い部屋で約２時間総会に集中してました。今回の議題は納得がいかなかったので、いくつか否決されたので総会に出た甲斐があった。

役員改選もあり出席者が少なかったので私も理事になってしまった。あちこちのマンションで役員になっているのでマンション管理のほうも忙しくなってしまう。

　　ダイアパレス北３４条

総会の後、北区の物権の空き室チェックを行ったが、やはり長期間空いているところはなんらかの対策と室内のリフォーム等や設備の充実が必要だ。

お盆を過ぎて賃貸の動きが増えてきたようです。都心を中心に新しい古い築年数に関係なく物件が決まっています。

郊外の空室物件は新築の木造アパートに押されて多少苦戦しているようです。そのようなところは賃料を多少思い切ってダウンするとか設備を充実させるなどしなければ厳しくなるでしょう。

築３０年以上でも南４条ユニハウスなどはやり方によっては短期間で賃借人が入っています。

アパマンプラザでは木造物件は少ないのですがアパマンプラザで管理する東区のメゾンド・アリエルなどは満室になりました。所有者の努力のタマモノだと思います。

　　　　　メゾンド・アリエル

今日はお盆前とあって朝から忙しかった。来店者も多く賃貸物件は結構申込みが入った。

最近はマンション管理のトラブルの相談をいくつも受けている。修繕計画から管理規約の解釈、理事同士の対立問題など、どこかの国の政治と似たような感じだ。

基本的には区分所有者の共有財産である分譲マンションは所有者が積極的に管理組合の運営にに参加するようにしなければ、皆が満足できるような建物にはならないだろう。管理会社任せでは後になってツケが所有者にまわってくることになる。

話は変わりますが、私が昨年購入したダイアパレス北３４条の管理組合総会が８月２０日(土）に開催されます。総会の会場が管理人室ということで大丈夫なのかな～という感じです。管理人室は狭かったようで総会の場所として適当かどうか。

修繕積立金の値上げが議案にあって改正されたら２倍になります。投資家にとって死活問題です。当然利回りが大きく下がり売却価格にも大きく影響が出ます。私はこの議案には反対です。ダイアパレス北３４条の所有者様、総会にはできるだけ出席するようにしましょう。

　　　　　　　　　ダイアパレス北３４条玄関

札幌も夏真っ盛りでビールのおいしい季節だ。大通り公園で行われているビアガーデンも大勢の人で賑わっている。今日が最終日とのこと。

　　　札幌大通り公園

先週から今週にかけて空き室マンションの現地調査を行った。今までに６０件くらいチェックしたであろうか。所有者に気づいたこと・アドバイスを送ったが、素直に　応じてくれる人もいれば、中には不満をあれこれ言ってくる方もいて仕事の量がさらに増えた。

賃貸業は基本的には自己責任でしなければならないだろう。私の場合はオーナーさんに単刀直入に美辞麗句もなくズカズカと何でも言うのでビックリする人もいる。しかし所詮、賃貸は人が入ってナンボの世界だ。奇麗事を言っても始まらない。

さすがに６０戸の物件を見て回るといろいろなアイディアや毎日の業務でどのようにしたらよいか見えてくる。社員のセンスも大事だ。最近は、カーテンレールや照明器具など細かいところにまで目がいくようになった。