賃貸募集に関して
マンション投資をしている方に空室が決まらないから賃料を下げると言う人がいます。さらに賃貸斡旋業社の営業マンにも賃料を下げないと決まらないと言う者が多いようです。
私は以前、賃貸住宅関係の新聞社の取材を受け、「空室が決まらないから賃料を上げる。」と言ったことがあります。これを聞いて何をバカな事を言っていると思う人もいるでしょう。
しかし本来、空室が決まらないのは賃料だけの問題とは限りません。色々な角度から原因を分析・追求しなければ答えが出ません。賃料を上げることにより、今まで以上に真剣に考え、知恵を搾り出しお客様が納得くしていただけるようにます。自分の部屋が時代にマッチしているか？どのようにしたら人が借りていただけるか。
不動産取引は往往にして従来の慣習にとらわれるところがあります。
礼金、敷金、保証人。そして契約年数 (だいたい２年）中には本人・保証人の給与所得まで調べるところがあります。
本来このようなことはナゼ必要なのか理解していなければなりません。
現在のように供給過剰気味であれば賃借人の希望・考えを優先させなければなりません。いかに借りやすい部屋を提供できるかがポイントです。
例えば部屋を探している人の中には６ヶ月だけ借りたいと言う人もいます。
このような人は２年契約できないのです。１ヶ月の賃料が少し高くても短期契約できればいいのです。
さらに生まれて初めて部屋を借りる人は家具など持っていないのです。このような場合はベッドなどの家具がついていれば少しくらい家賃が高くても喜んでくれるのです。
保証人を頼むのが面倒で嫌がる人もいます。このような部屋探しの人も保証人が要らないなら少しくらい賃料が高くても問題ないのです。貸す方は保証人が無くても安心できる契約を考えればよいのです。
中にはペットを飼いたい人がいます。「これは貸さない」ほうが懸命でしょう。後で高くついちゃうことがしばしばあります。
私が空室対策として考えたのは、利用者の利便性をいかに高めるかです。
ほとんどの賃貸営業マンは自分でマンション投資はしていないでしょう。
私は現在２０戸の賃貸用の投資マンションを所有しています。さらに賃貸の営業・案内をして直接お客様に接しています。
だから両方の気持ちがわかります。
さらに管理組合の理事などもあちこちのマンションやっていますので、マンションの構造・管理、管理会社・管理人の気持ちや癖もわかります。
多少大げさに言うと私は空室はどのようにしたら人が入ってくれるか、どのように部屋を工夫すればよいか物件を見れば分かってしまうのです。
アパマンプラザ所有の物件で１ヶ月半決まってない物件がありますので、準備して１週間後くらいに賃料を多少ＵＰしようと考えています(コロナード中島）。もちろん以前より物件に付加価値をつけ利便性を高めます。
なるほどぉぉぉ～っ！！！☆☆☆ 感動しました。魂の入ったコメントありがとうございます。 ぐぐっと惹きつけられました。 山崎社長が投資物件を所有していらっしゃる理由が分かりました。
いろんな顧客ニーズを知らなきゃだめですね。契約期間や保証人についても考える余地があったこと・・・改めて認識しました。
自分の空室について、他社の営業マンが案内を入れてくれて申し込みに至らなかったとき、そのお客様がどう言っていらっしゃったのか情報がほしいですね。部屋を見られたときの第一声とか、決めかねているときのポイントとか・・・ 私はアパマンの営業の方にはいつもフィードバックをお願いしています。「なんで決まらなかったのか」明確にオーナーに伝えることをしていただけたら、と思います。 そして、情報を得たら、オーナーも積極的に動かなければと思います。