山さんの不動産日記

中島公園周辺でも新築の高層賃貸マンションが建設されている。

アパマンプラザの北側で３０階建て以上の２棟のタワーマンションが今年の１１月と来年２月に竣工する。

其々４００戸と２００戸のマンションで今からモデルルームを公開して賃借人を募集している。私も日曜日に覗いて見た。まだそれほど申し込みが入ってないようだが、建物の大きさに圧倒される。

 

室内を見て思ったのは、やはり分譲タイプのマンションの方が設備等が高級な感じで細かいところにも注意を払っているようだ。賃貸マンションは投資に対する収益率を中心に考えて設計施工しているようだ。

完成するとまた雰囲気が変わっていくと思うが。

 

この感じだとアパマンプラザの管理物件でも対抗できると感じた。

中島公園界隈に限らず、空地の有効活用で今後立地条件の良い所で建設されるだろうから、投資マンション所有者は、自分のマンションの競争力を高めていかなければ取り残されるであろう。

 

 

 

 昨日、午後７時からシャンボール豊平の管理組合総会がありました。

このマンションを私個人、アパマン・プラザ、他に関連会社でも購入しお客様の投資の第一の鉄人Ｓさんも購入した私の推薦する物件です。

 

都心からも近く東急ストア・札幌フードセンターなどのスーパーやローソン・サンクスなどのコンビにも徒歩１分で行け豊平公園、北海学園大学からも徒歩圏内で賃貸の入居者等も長く居住して評判が良かったので購入しお客様にも勧めました。

 

管理組合総会の出席者は総戸数１０９に対して１６名で年配の人が多かった。特に大きな問題等は、ないようだが管理組合で用意している駐車場の空きがあるようで、以前は駐車場が不足してマンション内でも駐車場を順番待ちや抽選などしている組合が見受けられたが、最近は駐車場が余って管理収入が不足する組合も見受けられるようです。

シャンボール豊平は駐車料金を若干下げたようです。

支出の方でエレベーター管理委託料金が少し高いように感じたので意見として今後独立系の管理会社からも見積を取って料金を下げれるなら下げてもらうように発言しました。

最近はエレベーターの管理点検の費用が下がってきているようです。

 

ここのマンションの変わっているところは、マンション内に管理組合と自治会（町内会）があることです。自治会側から管理組合の役員に対してあれこれ言っているのを聞いて オヤ！と思いました。管理費等の滞納者に対して管理組合の本人訴訟で小額訴訟をやっていたりして先進的なところも見受けられました。

 

 

 

最近私は、アパマンプラザで賃貸募集している空室を見て廻っている。

会社に近い中島公園周辺の物件を２０戸以上見たが、４・５件を除いて、ほとんどの物件がリフォームとか設備を充実させる必要がある。このまま募集していてもそう簡単には賃貸の申し込みはないだろう。

 

とりあえず、改善する必要がある物件の各オーナーに対して室内写真やどのようにしたら賃貸の申し込みが入りやすくなるか説明書を送った。

 

賃貸経営を考える場合、最初に貸室とはどのような物で、どのような人がどのようにして借りてくれるか理解しなければならない。

 

貸し手市場のときは空いた部屋の広告を出すか不動産屋に頼めばなんとかなったが、現在のように供給過剰になってくればそうもいかない。

 

我国の賃貸住宅の歴史は江戸時代の江戸や大阪の庶民の大半は賃貸住宅を住いとしていたようです。時代劇に三軒長屋など出てきます。時代とともに賃貸住宅も進化して来ました。

 

現在の貸室にはどのようなものがあるか。

 

①賃貸アパート

②賃貸マンション

③寮・社宅

④下宿

⑤ホテル

⑥旅館

⑦ウィークリーマンション

⑧マンスリーマンション

⑨病院

⑩老人ホーム

⑪民宿

他にもあるでしょうが少なくともこれだけはあります。これらは目的・用途によって借り手が変わります。

上記の①～⑪の中で料金を高く貸しているのは⑤ホテルか⑥旅館でしょう。

ナゼこの二つが高く貸せるいのか検討してみる必要があります。

 

 

やはりサービスの違いでしょう。鞄１つで宿泊でき中には食事もついてます。期間は1泊～短期間が多いでしょう。短期間の客をもてなすためのノウハウがあるでしょう。旅館やホテルは、観光地や都心に多くあります。

 

上記の③寮・社宅や④下宿、⑨病院、⑩老人ホーム、⑪民宿は我々の投資マンションとは競合しませんので省略します。

 

この続きは次回で

 

 

９時３０分よりシャンボール中島公園室内リフォーム打ち合わせ。

１０時から２件面接。

午後からマンション投資鉄人シリーズの第一の鉄人Ｓ氏東京より来社し、１時間半マンション投資について意見交換する。今後、良い物件出たら数件購入するとのこと。

 

Ｓ氏も１５・６戸所有しているが、空いているのは１戸でその物件は売買に出してて賃貸募集してない。因みに売買価格は、８０万円。２DKタイプ４２.２２㎡土地は地上権で中央区地下鉄ススキノ駅から徒歩１０分。築年数は４０年、７階建ての７階眺望良好。室内はリフォームしていないので汚れていて浴槽・台所など交換必要。

 

午後６時からダイアパレス水車町緊急理事会。総会議案書等の確認。

ダイアパレス水車町所有者は８月６日の定期総会には出席しましょう。

総会は午前１０時１０分からです。

 

理事会が終り自転車で会社に戻るのに交通渋滞で時間がかかった。今日は、中島公園に近い豊平河川敷で読売新聞社主催の花火大会が行なわれた。ダイアパレス水車町のバルコニーからも花火が良く見える。

 

花火大会が良く見える物件シャンボール中島公園

 

 

今日は朝から天気が良く気温も上昇した。

午前中、西区のマンション所有権移転登記。勉強を兼ねて自分で行なった。

会社役員のマンションを会社で買い取った。売却する方はバブル期に１０００万円で購入した物件を半額以下で売却。

 

売却損を出して売却益を出した物件と損益通算を行う。会社役員の物件を役員が勤務する会社が購入する場合は、取締役会を開催して各役員の印鑑証明書が必要となり多少手間がかかる。無事登記申請完了。

 

午後から会社近くの賃貸空室物件の室内チェック。２ヶ月くらい空いている物権だが、よく見ると空室にはそれなりに決まらない理由がある。

 

午後６時からカサウィスタリア７月度理事会１１名の役員が出席。２時間の予定だったが、午後９時までかかった。多少議題が多く本当は８時くらいに終らせなければ仕事に影響する。

 

今回は、入居者の意識調査を行うアンケートの作成。建物の修繕や管理費等の高額滞納者に対しての裁判準備、他に盛り沢山。

時間がないので、どんどん議題をすすめてを処理させるのに苦労した。

理事会が終り、９時からカサウィスタリアの空室チェック６戸の空室を見たが、ここでも空室には其々決まらない理由がある。

明日にでも各所有者に報告書を出そう。

 

オススメの賃貸物件平岸ﾊﾟｰｸマンション。家具家電つき

 

次回からは、『たかが部屋貸し、されど部屋貸し、究極の部屋貸し。』と題してシリーズで。

 

午前８時１５分より全体ミーティング。

営業・事務の７月の各自のポジションの途中経過をチェックし、

特別議題として火災保険契約、賃貸借契約の更新、退去立会いに関して話し合った。

１１時より賃貸借契約に関してオーナー様来店、契約書に添付する印鑑証明書と住民票、契約書の交付について説明をする。私自身は特に印鑑証明書と住民票は、それほど重要視してないが最近の傾向を見ると必ず必要と考えているらしい。最近は弁護士相手に裁判もしたので、三段論法が身についてきた。

契約やトラブルなどの解決に三段論法はとても有効だ。今回のオーナーにも三段論法で説明する。

 

食事の後、シャンボール中島公園室内チェック。前入居者が猫を３匹飼っていた(契約違反）ので室内のリフォーム・消毒に相当費用がかかる。前入居者は直ぐに支払えないと言うのでこちらも不安になってくる。

 

今月はカサウィスタリアでもペット飼っていた(契約違反）入居者がいて同じようにリフォーム消毒費用がかかる。結局本人が支払能力ないので保証人がわざわざ釧路から来て室内を見て愕然としていた。

 

以前も言いましたがペットは禁止にしましょう。

 

午後２時３０分より自転車で大通り公園を通ってカサウィスタリアの関係で顧問弁護士Ｋさんと打ち合わせ。区分所有法５９条による訴訟（所有者相手）のため管理組合総会開催の準備。

　　大通公園

 

その後、ダイアパレス、ライオンズマンション各１戸ずつ購入予定で買い付け証明書を出す。物件を見てイケルと思ったら即日買い取りの意思表示をする。

 

リスクもあるが致命傷は起きないと確信できれば前進するように考えている。リスクを恐れて回避することばかり考えていては次のステップにならないし、新しい知識・経験が身につかない。

 

オススメ売買物件ダイアパレス植物園前　札幌駅から徒歩圏内。

さっぽろ雪祭り会場が札幌市南区の真駒内会場から中央区の中島公園に決定決まりました。都心から近く交通の便もよく大通・ススキノ両会場からも近いので運営しやすいとのことです。

 

　　　　さっぽろ雪祭り

 

私が思うには他の理由として中島公園はホテルが多いことそしてススキノから近いので日中は雪像見学し夜はススキノでお金を落としていただく計算もあったでしょう。最近はススキノもあまり景気がよくないらしいので。

ところで中島公園近くの賃貸マンションも雪祭りのおかげで入居率もＵＰするでしょう。

　　　　中島公園とホテル

 

アパマン・プラザも中島公園に隣接していますので利用者も増えるとよいのですが。中島公園駅周辺はコンビニがたくさんあります。ローソン、セブンイレブン、セイコーマート（地元の大手）普段でもお客様がたくさん入ってますが、先日行われれた新聞社主催の花火大会のような大きなイベントがあるときなど店員さんがいつもの５倍くらい応援に来ています。

 

店の前で焼き鳥、焼きそば、お好み焼き、ハンバーガーやコーラ、ビールなどの飲み物もたくさん売れていたようです。アパマンプラザの近くのコンビニは面積あたりの売上は札幌市内でもＴＯＰクラスとのことです。

 

とにかくイベントの多い地域です。今日も公園内でフリーマーケットや小規模ですがマラソン大会が行われていて他に７月の上旬からＰＭＦ（パシフィックミュージックフェスティバル）が開催されてそのコンサート会場は札幌芸術の森と中島公園のＫｉｔａｒａです。

 

実はアパマン・プラザの現在の場所はマクドナルドハンバーガーの候補地だったのです（土地の前所有者の話）。公共的な見地からすると不動産屋よりファーストフード店のほうがよかったでしょうけど、私が礼を尽くして土地を買わせていただきました。

 

最近の新聞を見るとコンビニの勢いは凄まじく、電気・ガス・その他公共料金の取扱件数を銀行を超えると出ているのを見て、賃貸マンションの紹介もコンビニで斡旋する日も近い将来やってくるのではないかと感じてしまう。

 

本日のオススメ賃貸物件中島公園に隣接しているカサウィスタリア　。

『 たひら』様コメントありがとうございます。

 

コメントの中に『なんで決まらなかったのか明確にオーナーに伝えることをしていただけたら』とありますが、私はどうして申し込みに至らなかったのか？と聞きません。その代わり決まった物件や申し込みいただいた物件についてどの点がよかったのか気に入ってもらえたのか聞きます。

 

申し込みにならない場合は、お客様は理由を聞かれても真面目に答えません。営業マンも申しもみに至らない理由はテキトウに答えるでしょう。。

しかし決まった場合は、正しい決めた理由を語ってくれます。

 

大切なのは決まらない言い訳でなく、どうして借りようと決断していただいたかです。何処を気に入られたか。

そして空室をお持ちの方はどのようにしたら気に入っていただけるかを常に考えることです。我々にとっては部屋を借りない理由は多少のポイントを抑えておけば、それほど重要ではないのです。

どうして申し込みをされたかのポイントが大切なのです。そして自分の物件だけでなく他の人の物件はどの点がよくて決まっているのか聞いてみることです。

例えば賃貸募集しているライオンズマンション中島公園通などは一工夫すれば直ぐに賃貸が決まるでしょう。

他にファミール大通なども、もうチョットうまくやると賃貸が入るでしょう。

 

今日、午後7時からダイアパレス水車町の管理組合理事会がありました。この物件は昨年購入してすぐ理事になりました。実は総会の出席者が4人しかいなかったので自動的に理事になりました。ダイアパレス水車町は1DK～２ＤＫタイプが中心でほとんど賃貸を目的としています。

 

理事会も意見の対立などありましてどうもうまくいってません。理事の数も少ないので、ダイアパレス水車町を所有している方は是非８月開催の管理組合総会に出席しましょう。このマンションは修繕積立金がそれなりに貯まっているので管理費・修繕積立金を下げることが十分可能だと考えられます。

 

　　ダイアパレス水車町

 

　

 

おかげさまでコロナード中島の賃貸決まりそうです。昨日、物件が決まるように一工夫改善しました。

マンション投資をしている方に空室が決まらないから賃料を下げると言う人がいます。さらに賃貸斡旋業社の営業マンにも賃料を下げないと決まらないと言う者が多いようです。

 

私は以前、賃貸住宅関係の新聞社の取材を受け、「空室が決まらないから賃料を上げる。」と言ったことがあります。これを聞いて何をバカな事を言っていると思う人もいるでしょう。

しかし本来、空室が決まらないのは賃料だけの問題とは限りません。色々な角度から原因を分析・追求しなければ答えが出ません。賃料を上げることにより、今まで以上に真剣に考え、知恵を搾り出しお客様が納得くしていただけるようにます。自分の部屋が時代にマッチしているか？どのようにしたら人が借りていただけるか。

 

不動産取引は往往にして従来の慣習にとらわれるところがあります。

礼金、敷金、保証人。そして契約年数 (だいたい２年）中には本人・保証人の給与所得まで調べるところがあります。

 

本来このようなことはナゼ必要なのか理解していなければなりません。

現在のように供給過剰気味であれば賃借人の希望・考えを優先させなければなりません。いかに借りやすい部屋を提供できるかがポイントです。

 

例えば部屋を探している人の中には６ヶ月だけ借りたいと言う人もいます。

このような人は２年契約できないのです。１ヶ月の賃料が少し高くても短期契約できればいいのです。

 

さらに生まれて初めて部屋を借りる人は家具など持っていないのです。このような場合はベッドなどの家具がついていれば少しくらい家賃が高くても喜んでくれるのです。

 

保証人を頼むのが面倒で嫌がる人もいます。このような部屋探しの人も保証人が要らないなら少しくらい賃料が高くても問題ないのです。貸す方は保証人が無くても安心できる契約を考えればよいのです。

 

中にはペットを飼いたい人がいます。「これは貸さない」ほうが懸命でしょう。後で高くついちゃうことがしばしばあります。

 

 

私が空室対策として考えたのは、利用者の利便性をいかに高めるかです。

ほとんどの賃貸営業マンは自分でマンション投資はしていないでしょう。

私は現在２０戸の賃貸用の投資マンションを所有しています。さらに賃貸の営業・案内をして直接お客様に接しています。

だから両方の気持ちがわかります。

 

さらに管理組合の理事などもあちこちのマンションやっていますので、マンションの構造・管理、管理会社・管理人の気持ちや癖もわかります。

 

多少大げさに言うと私は空室はどのようにしたら人が入ってくれるか、どのように部屋を工夫すればよいか物件を見れば分かってしまうのです。

 

アパマンプラザ所有の物件で１ヶ月半決まってない物件がありますので、準備して１週間後くらいに賃料を多少ＵＰしようと考えています(コロナード中島）。もちろん以前より物件に付加価値をつけ利便性を高めます。

 

最近は梅雨のようなジトジトした日が続く。

裁判の方が一通り終ったが、事務処理に追われる日々だ。 

シャンボール中島公園の退去立会い、豊ビルの物件調査、シャンボール豊平の決済準備などあっという間に時計の針がどんどん回っていく。

 

午後６時３０分から北区ファッションコーポラスの臨時総会。このマンションは平成２年の７月に購入した物件で当時はバブル経済真っ盛りで私も今にして思えば高い買い物をした。しかし北大病院から徒歩２分、北海道大学からも徒歩３分と立地的には申し分なく購入して１４年間は北大生が入れ替わり入居してくれ賃貸募集にはさほど苦労したことがない。

 

　　　ファッションコーポラス

 

８年ほど前に前面道路（環状線）の拡幅工事などで札幌市のほうから土地代金が７０万円ほど入ってラッキーな面もあった。

臨時総会は建物の長期修繕計画と修繕積立金の値上げについてだった。総戸数8７戸出席組合員数１９名、中高年の居住者がほとんどで多くの意見交換がなされ其々マンションを少しでも良くしようと言う意気込みが感じられた。

 

私は１０年ぶりの出席で管理規約、区分所有法、他のマンションの修繕計画など説明したが、私の説明を理解できる人が何人もいたのでやりやすかった。

 

私のレベルだとマンション管理組合の役員なども説明の意味や内容を理解できないところもあり苦労するのだが、ここの組合は比較的良識のある人が多数いた。

 

ただ全体的に早く修繕計画を進めようと多少空回りしている感じもする。

時間が午後８時を回ったところで退席する。

 

９時からススキノ東寿司で某不動産会社社長Ｔ氏と近況報告。

 

 

本日の賃貸申込

　ダイアパレス大通第二、南４条ユニハウス、コロナード中島、南８条アーバンライフ、カサウィスタリア。

 

ありがとうございました。