6月, 2005
サンピア中島公園総会
今日は中島公園脇にあるサンピア中島公園の管理組合総会が午前１０時より管理組合事務室で行われた。
このマンションは建築２５年で地上１３階建て総戸数９６戸ワンルームから４LDKまでの間取があり、1階は店舗になっていて電車通りに面している。
サンピア中島公園
居住者もさまざまだで総会出席者は１５名で中高年者が多かった。1階管理事務所は窮屈なので今後は、ホテルや会館の会議室を借りた方がよいだろう。
総会は1６年度の経過報告から決算の承認、事業計画、弁護士依嘱問題、予算承認など行われていたが、全体的に女性の活発な意見が聞かれた。管理会社のM社も担当者が管理に関して精通しているようで、てきぱきと答えていた。
全体的に見て理事会が知識経験不足といったところだ。
しかし区分所有者で以前理事をやっていた人が多少知識があるようで、
管理に関しても一生懸命やっているようだ。修繕積立金総額は１億円以上あり今後の修繕計画などは問題なくできるであろう。
サンピア中島公園 管理組合総会
顧問弁護士問題は理事が区分所有法・管理規約を理解していなければ不充分でこのマンションは管理組合連合会に再度加入しようということで落ち着きそうだ。
私が理事をやっているカサウィスタリアなどは数年前から顧問弁護士と契約しているが、理事の知識が他の組合より相当高いので理事同士の法律の解釈の違いを正すために参考意見をよく聞いている。
マンション管理組合で弁護士と顧問契約するのなら管理規約をある程度理解できなければ意味が無いかもしれない。
一般的にはマンション管理組合連合会に加入する方が賢明だろう。
サンピア中島公園は全体的にまとまっていてしっかりしていると思う。
パークハイツ中島管理組合総会
札幌ではYOSAKOIソーラン祭りで全国から人々が集まり賑わっています。
今日は午前１１時からパークハイツ中島管理組合総会がマンションの２階で行われました。議決権総数に対して出席者５名であとは委任状と少なかったですが、理事長(議長）の議事の運び方がうまいこともあり、スムーズにいきました。
私も２～３質問をしましたが、的確に議長より解答がかえってきて管理に関してはある程度把握していると感じました。
管理費等の滞納者は少ないですが、今後内容証明書や小額訴訟で対応し、占有者（賃借人）の滞納に関しては所有者にも請求するなど対応。
修繕に関しては状況を見ながら対応、予算に関しては灯油代の若干の値上げ、その他削減できそうなところは業社と対応など的確でした。
現在パークハイツ中島は総戸数５４に対して空室が総会を行った１部屋だけと入居率が良い状態です。
私も１３年くらい所有していますが、入居率は良いです。
明日は、サンピア中島公園の総会があります。
パークハイツ中島
パークハイツ中島 総会
チサンマンション札幌第３総会
今日は、午前中ソシェール南５条の管理組合理事会が行われた。
理事にはなっているが、理事会やマンション管理にも多少問題があり、適正な管理をするように訴えていたが、あまり受け入れられなかったこともあり、参加していなかった。
しかし、このマンションの区所有者を １５年近くやっていてほおって置けないので最近参加している。
少なくとも理事は管理規約を把握しなければならない。
最近、多少理事もこれではいけないと顔つきが変わってきたので本気で
改革していこうと考えているが、時間がかかるだろう。
午後から税理士とアパマンの今期決算に関して打ち合わせ。
午後６時３０分からチサンマンション札幌第３管理組合法人の総会。
このマンションも１５年近く所有しているが管理組合総会にあまり出席していなかった。出席者１８名と大勢来ていた。築３２年経過しているマンションで出席者は、ほとんどお年寄だ。
チサンマンション札幌第３
理事長が議長を務めたが、あまり慣れていないせいか進行に時間がかかった。決算書が、単式簿記で非常に分かりづらく何点か質問したが、理事もあまり理解してないようで、よい答えがかえってこない。
結局、管理会社しかキチンと把握してないようで、複式簿記を勧める。
次回の総会からは複式簿記にするとのこと。
区分所有者の４分の３で可決する大規模修繕工事の特別決議があったが、工事の内容や見積金額が総会案内に記載されていないことを指摘すると議案として不充分だと言うことになり、もう一度理事会で検討して次回の総会で決議するとのことになった。
続いての議題の役員の選任に関しても少なからず問題があったので指摘・注意したが、審議むずかしくなって時間がかかったところで時計を見ると午後９時を回っていた。
私も仕事があったので途中で議場を後にした。
最近は、積極的に管理組合総会に出席するようにしているが、ほとんどのマンションは多かれ少なかれ管理運営に問題がある。
管理組合役員そしてマンションを所有する区分所有者は勉強をする必要がある。特に管理組合規約は一通り目を通す必要がある。
できれば大切だと思うところにはアンダーラインを引いた方がよい。
明日は、パークハイツ中島の組合総会だ。
チサンマンション札幌第３総会
東区地下鉄環状通東～栄町駅
今日は、札幌簡易裁判所で敷金返還を求める小額訴訟の裁判が行われた。当社（アパマンプラザ）が以前管理受託していた物件の裁判で当社も証人として出廷することになったので私も同行した。
向かって左が札幌簡易裁判所
1時間ぐらいで終るかなと思ったが、約２時間半かった。本来小額訴訟は、被告の管轄の裁判所だが今回は例外で札幌簡易裁判所で行われた。
オーナーチェンジの物件で入居して１０年以上経ち入居者はペットを飼っていてリフォーム費用もけっこうかかる物件だったのでどうなるか注目していたが、実に裁判官、司法委員、書記官がこまめに書類等の検証、見積書をチェック確認し、原告・被告の主張を聞いていた。
物件を管理していた関係で傍聴していた私にも証人として参考意見を被告が求めてきたので半分眠っていた私も目がさめて契約内容に関して証言した。今回の裁判で裁判官によって裁判も変わることが分かった。
オーナーも首都圏からわざわざ飛行機で来ていたが最終的には和解で落ち着いて内容にも満足して裁判所を後にした。
私も７月上旬から札幌高等裁判所で控訴審が行われのでとても参考になった。裁判は最後まで粘らなければいけないとつくづく感じた。
●地下鉄駅別マンション——23
地下鉄東豊線 -環状通東・元町・新道東・栄町駅
東区の地下鉄環状通東・元町・新道東・栄町駅周辺はスーパーマーケット、銀行、レストランなどの飲食店はそろっていて利便性は高く生活する上で支障はないです。住宅地ということもありファミリー向けのお店になっています。
しかし終着駅の栄町はバスターミナルがなく他の路線の終着駅とは多少様相が違います。さらにファーストフード店も少ないのが特徴です。
生活する上で特に問題はないですが、人気度は隣の北区と比較すると、都心から離れたら若い人の利用が落ちるでしょう。
アパマンプラザでも東区のアパートやマンション１棟の管理も行っていますが、設備を充実させ利便性を高くして入居者を募ってます。
他のマンションとの差別化が必要となります。
地下鉄栄町周辺
地下鉄東豊線北１３条・東区役所前
最近は天候が良いこともあり中島公園を散策する人が多い。
ペットと散歩、カップルでくつろいでいる人、家族でお弁当を食べる人、公園も色とりどりの花が咲き活気があります。
仕事の方は月末の退去立会い、売買決済の事後処理、入居立会いで忙しい日々が続きます。
営業の方で特に力を入れているのが空室をどのようにして減らすか空室対策。
色々なことを試みていますが、１つ一つの部屋の再チェックしながらオーナー様とのコミュニケーション、そして的確なアドバイスをした上での営業活動になります。
今日はホームページの賃貸物件ＵＰにチャレンジしました。先生はＴ君で情報処理にかけてはレベルが高く教えるのもうまく私もなんとかできました。
一つの賃貸物件をＵＰするのに色々なソフトを使います。フォトショップ、ファイルメーカー、地図、間取図ソフトそしてスキャナー、デジカメなどとても覚えきれません。Ｔ君などは他にＣＧＩプログラムなども作っていますのでとても頼りになります。私も今後少しづつ覚えていこうと思っています。
きょうＵＰした物件「ロジェ札幌２５」。
インターネットだけでは片手落ちでDM、チラシ、FAX送信など、なんでもチャレンジして１件でも多く埋まるように日々ミーティングをやっています。
そろそろ効果が出てくると思いますので空室所有のオーナー様も一緒に考えてみましょう。
●地下鉄駅別マンション——22
地下鉄東豊線 -北１３条東駅界隈は北海道大学や天使女子大、藤女子大学、から近く学生の多いエリアです。ワンルーム・１ＤＫタイプの物件も多く入居率はよいほうです。しかし北大から近い北１２条や北１８条から比べると賃料相場が同じ面積に対して１５～２０％ダウンするでしょう。
●地下鉄駅別マンション——23
地下鉄東豊線 -東区役所前駅周辺は大谷短期大学、天使大学、吉田学園社会体育専門学校、札幌御茶ノ水秘書歯科助手専門学校 などが点在し学生も多いですが、東区役所や銀行、スーパーマーケット、レストラン、書店、飲食店などが多く都心からも近いこともあり生活の利便性の高い地域です。ワンルームから３ＬＤＫタイプの物件まで需要があります。最近は高層マンションも建設されています。
この界隈で部屋を借りた人は比較的居住期間が長いようです。
西区の琴似駅界隈と似ています。
東区でマンション投資するなら北１３条東・東区役所前駅がよいでしょう。
東区役所前周辺
ソシェール南５条 管理組合総会
札幌もここ数日は、天候がよく快晴の日が続く。
最近は、現在札幌市内に住む引越し予定者の来店が多い。ワンルームから１ＬＤＫタイプの物件を探している人が多いが多少条件が厳しくあまり急いで探していないようだ。
今日も管理組合総会があった。
ソシェール南５条 中央区ススキノに近いマンションだ。
ここは８割以上が賃貸になっている。最初に分譲販売したディベロッパーが倒産して、色々あったようで管理組合も大変でしたが、外壁、屋上、共用廊下などの長期修繕は一応やっている。自主管理なのでさまざまな問題解決にてこづっている。
数年前までは委託管理だったが、管理会社が倒産して自主管理に切り替えたが、そろそろ委託管理にしてプロに任せたほうが運営がしやすいと思う。
建物も築２３年とだいぶ古くなってきたのでこれからが大変だ。
マンションの管理組合は多かれ少なかれさまざまな問題を抱えている。
私の物件は入居者がしっかりしているのであまりトラブルがなくうまくいっている。
ソシェール南５条
ソシェール南５条総会
