6月, 2005
マンション買取
毎日、私のところには個人、不動産業者から売り物件の買取依頼がくる。
鉄筋コンクリート・木造の１棟ものから区分所有マンションワンルームからファミリータイプまで色々だが、最近はこれはと言う物件が簡単には入ってこなくなった。
興味のある物件は現地調査をするが、やはり購入価格を設定するのが大変だ。買い手とすれば安いに越した事はないが、相手があることなので失礼のない価格に設定するよう心掛けている。
投資用の物件は内装工事代金、登記費用、取得税、仲介手数料、備品、その他いろいろ見積を立てなければならない。そして家賃の設定だ。
私の場合は賃貸募集するとだいたい１週間～２週間で決まる。
リフォームし募集した物件室内
借りる人からこの場所、設備でどうしてこんなに安いのかと時々いわれる。
中には以前、何かあったのかと聞いてくる人もいるが、何もない。
賃貸で物件を提供する人はお客様にこの部屋は直ぐ申し込まなければ損だと思われるようなものを提供していただきたい。
私の所有物件札幌第一パークハイツ 現在募集中。
私はお客様に『コレデドウダ！』と言う感じで提供している。
供給の多い昨今では多少思い切ったほうが得策だ！
●地下鉄駅別マンション——26
地下鉄東豊線 -地下鉄「美園駅」・「月寒中央」駅
この両駅界隈は古くから国道３６号線を中心に開けていた。特に「月寒中央」駅を降りると商店街になっていて買い物には不自由しない。最近は中高層のマンションも建設され人口も多くなった。札幌市内では大きな月寒公園も徒歩圏内で住みやすい町だと思うが、この辺の物件はアパマンプラザとしてはあまり扱っていない。
月寒公園
札幌法務局
午前中、大阪から来られたお客様所有・賃貸長期空室物件の室内チェック。
大阪から来られたので私が立ち会ってアドバイスすることになった。
最初に今回の物件の長所と短所を説明する。その後でどのように室内を良くするかを相談。
①古臭く安っぽい照明器具が付いていたので全室(３箇所）交換。
②洗濯機の排水口がなかったので設置。
③カーテンを設置。
④家具・家電の設置に関して
⑤浴室部分塗装
⑥押入を一部改装してクローゼットにする。
所有者は、最初戸惑っていたが、とりあえず見積もりを出して賃料を下げず１ヶ月以内に入居者を決めようと言うことで合意。
基本的には賃料を下げず物件の利便性を高め競争力をつける。
月末の友引とあって売買決済・契約や賃貸の関係で多数のお客様来店。
午後から札幌法務局本局、西出張所で抵当権抹消・住所変更の登記申請を行う。普段は司法書士に頼むのだが、自社物件なので自分で行ったが、登記法の改正もあり一分ミスがあった。
しかし、法務局の職員さんがとても親切なので驚いた。４～5年前にやった時は面倒くさがっていたがビックリするほど対応が両法務局とも良かった。
今後は見習わなくてはいけないと感心しきり。
札幌法務局
札幌法務局西出張所
本日の売買申込
① 札幌第一パークハイツ
② ファミール中の島
③ チサンマンション中島公園
本日の賃貸申込
① クリオ円山公園壱番館
② ファミール中島公園
③ カサウィスタリア
ありがとうございました。
退去立会い
月末近くなると引越しする人もいて賃貸物件の退去立会いを行う。
昨日、立会した物件だが、建築年数も古く（築40年）あまり修繕も行われていないマンションで多少心配だ。入居者は４年住んでいて家賃の遅れもなく真面目な人だったが、管理組合のないマンションで区分所有者とマンション内の自治会の会長と管理費等をめぐって問題が発生し裁判になった。
裁判で準備書面を作成する際、私も所有者に助言を与えた。
結局、区分所有法の関係で所有者が勝ったのだが、裁判で勝っても賃借人は居住している関係上、自治会とはうまくやっていかなければならず、裁判とは別に自治会の言い分も多少聞くことになった。
トラブルの多いマンションだったが、居住者は周りの住人とうまくやっていて、年配の方だったが徳のある人で引越しの日には１０人以上の人が来て記念撮影となった。
退去者が最後に私に言った言葉が印象的だった。『立つ者は後を汚さず』。
今日は、私も所有する札幌のＤマンション管理組合の理事長が来て長期修繕計画ができたとあれこれ得意満々で言うので２・３質問してみた。屋上防水計画ではどのような防水をするのか聞くと専門家でないので分からない。給排水管はどのような管を現在使用しているのか尋ねても分からないと。それでいて修繕積立金を値上げしなければならないなどといっている。
この理事長は以前管理費その他の出費を色々と削減して多大な貢献をしたが、今回の長期修繕計画は管理会社に押されて計画を立てたようだ。このような形で修繕積立金を値上げされては、たまったものではない。
私は，逆に８月に行われる総会で値下するよう主張してみようと思っている。
本日申込物件
● 賃貸 ライオンズシティ南３条、ライオンズマンション南３条、ダイアパレス菊水、クリオ山鼻壱番館、札幌第一パークハイツ２戸、ダイアパレス大通第二、トーカンマンション中島公園、カサウィスタリア。
● 売買 シャンボール豊平、平岸ﾊﾟｰｸマンション。
ありがとうございました。
地下鉄豊平公園駅
昨日、午後６時よりカサウィスタリア管理組合理事会がありました。このマンションは昭和４８年に建設されて、もう３２年経ちますがまだまだ使用収益可能な物件です。理事会は１０名の理事と監事１名で構成されていますが、毎回１０名は出席しています。
３２年も経ちますとあちこちで劣化が進んで毎年中小の修繕工事を行っていますが、切りがないといったところでしょうか。総戸数で３００戸以上あると居住者同士の生活マナー、管理費等の支払やゴミ問題、駐車・駐輪場、などさまざまな問題に対処していかなければなりません。
私は、カサウィスタリア管理組合理事をやって１５年になりますが、マンション管理で管理組合とはどうあるべきかということで進んでいる組合だと思います。
今月初めに行った健康診断の結果が出ました。視力が落ちているかなと心配でしたが左１.５右１.０でした。他も異常ナシ、健康！元気ハツラツでした。
●地下鉄駅別マンション——25
地下鉄東豊線 -地下鉄豊平公園駅を降りると、豊平公園駅と道立総合体育センター（きたえーる）があり、大きなスポーツ施設と緑豊かな公園の中には豊平公園温水プールがあり，老若男女問わず体を動かせます。
買い物の便もよく札幌フードセンターや東急ストアー・ホームセンターもあり,近くには北海学園大学もあります。
こ,の界隈はワンルームから４ＬＤＫのファミリータイプまで幅広い居住者層に人気です。新築の分譲マンションも建設され町並みも新しくなってきています。
アパマンプラザでもシャンボール豊平を売買情報で取り上げています。
豊平公園
道立総合体育センター（きたえーる）
学園前駅
今日は暑い１日だった。午前１１時にクリオ円山公園の買い取り決済。
このマンションは地下鉄円山公園駅徒歩１分。周りは札幌でも指折りのマンション住宅地で大中小のマンションが所狭しと建っている。
円山公園のマンション
あちこちのディベロッパーしのぎ合って用地買収をしていると話しを聞く。
こちらで購入してのはワンルームマンションだが、人気地区なので賃貸はすぐ決まるだろう。
午後からマック福住ホームズの現地調査。福住は最近ファミリータイプの分譲マンション・賃貸マンションが建設され週末ともなると福住方面の新聞折込チラシが入ってくる。札幌ドームは徒歩圏内でゴルフ場も車で３０分程度で行けるので、ｽﾎﾟｰﾂ好きの人には良い立地なのかも。
●地下鉄駅別マンション——25
地下鉄東豊線 -地下鉄学園前駅は北海学園大学と地下鉄駅入り口が直結していて学園大生にとってはとても便利だ。地下鉄東豊線が開通する前までは中島公園駅で降りて北海学園大学まで歩いていく人を大勢見かけたが、なんとも便利になった。
北海学園大学は札幌でも人気の私立大学で、入学希望者も多く、経営もうまくいっているらしい。最近は私立の大学・短大で赤字経営の学校も多いと聞くが、地下鉄直結で都心からも近い北海学園はその心配はなさそう。
周辺は大中のマンションが多く建設され東急ストア等のスーパーやコンビニなども多数あり買い物の便は良い。
地下鉄「学園前」・「豊平公園」駅ができて地下鉄南北線の「平岸」・「南平岸」駅の利用者が少し減ったようだ。
学園前駅周辺はワンルームからファミリータイプの需要がある。
本日の申込 賃貸 プレジデント円山、ネオアージュ円山。
売買 カサウィスタリア、カームハイツ中島公園。
コロナード中島管理組合総会
日曜日の中島公園は各種イベントが開催される。今日は、｢北の都札幌ツーデーマーチ札幌歩こう会｣と名うってリックを背にした遠足のような集いがあった。新聞社も協賛していて多少大掛りにやっていた。
札幌ツーデーマーチ歩く会
他にお馴染みのフリーマーケットが開催されていた。私も以前｢三島由紀夫｣の本を１５０円で買ったことがある。
いつも休みとなれば何かやっているので散歩がてら中間公園に行ってみるのも良い。
中島公園周辺にはマンションも多くライオンズマンションなども10棟以上は建設されている。
中島公園フリーマーケット
午後１時よりホテル ルーシスでコロナード中島管理組合総会が行われた。ホテルで行われる総会は品と落ち着きがあってよい。
特に一年に１回行われる通常総会は、出席者も地方から来る人がいるので多少お金はかかるが、きちんとしたところでやるほうが出席者も来やすい。
コロナード中島の総会出席は初めてだ。理事長が議長を務めるわけだが、慣れていてスムーズにテンポよく議事が進行していった。
規約などもきっかりと覚えていて質問その他にも手際よく答えていた。
話しを聞くと何年か前までは管理運営の面で大変だったようで、管理会社なども交代している。ススキノから近いこともあり居住者も多種多様で管理するのに苦労したようで、ここの管理規約・使用細則はけっこう厳しくなっている。
最近は入居者の質もよくなり、きちんとしている。廊下、階段、玄関、駐車場を見ても清掃が行き届いていて綺麗だ。大・中・小規模修繕も計画的に行われている。
３時から懇親会があったが用事があったので私は一足先に帰った。
コロナード中島管理組合総会
札幌交響楽団定期演奏会
今日は、午前１１時から物件の調査依頼を受けたコロナード中島の現地調査。
リフォームしてから賃貸募集だが、これがけっこう大変だ。あまり費用と時間をかけないでリフォームして賃貸価格の設定・募集だが、依頼人が賃貸するのは初めてということなので多少気を使う。
午後７時３０分から札幌交響楽団の定期演奏会。ストラヴィンスキー「火の鳥」音楽はあまりよくわからないが、会社が音楽ホールｋｉｔａｒａから近いので札響の会員になった。
実は私の席の１つ置いて隣が札幌上田市長だ。
音楽好きの市長として有名だが、元々弁護士だ。カサウィスタリアの顧問弁護士が上田市長が所属していた事務所のＫ弁護士。Ｋさんは実に一生懸命にやってくれる。現在２件ほど裁判をお願いしている。
マンションの管理費等の滞納者に弁護士から請求してもらうと今まで支払ってくれなかった区分所有者等も簡単に支払ってくれたりする。
裁判と違い費用も安く済む。
明日は、コロナード中島の管理組合総会が午後１時からある。
地下鉄豊水すすきの駅
最近は暖かく天気の良い日が続いている。
お祭りも天気が良かったこともあり、YOSAKOI、さっぽろ祭りとも賑わっていたようだ。
午後６時３０分から平岸ﾊﾟｰｸマンション管理組合総会。このマンションは豊平区の中心的な平岸に位置し地下鉄直結マンション。昭和４９年に建築され７階建、総戸数1６５戸、築３０年以上経ちかなり老朽化しているが、大規模修繕工事、小修繕は定期的に行われていて今回の総会事業計画でも汚水菅、消防設備、バルコニー、廊下タイル、郵便受などが改修・補修計画で審議されていた。
総会出席者は２０名以上で建物の建築年数に比例して高齢者が多く高齢者の活発な意見が目立った。高齢者は非常ベルがキチンと鳴るかなど安全に対する意識が高いようだ。半数以上が賃貸されていて賃貸住戸は比較的若い人も多く年齢で意識も違うようだ。
一般的に建物が古くなると建替えを居住者が考えているのではと考思われがちだが、私が知る限り逆で修繕を中心に考えている組合が多い。
平岸ﾊﾟｰｸマンション外観
平岸ﾊﾟｰｸマンション 管理組合総会
●地下鉄駅別マンション——24
地下鉄東豊線 -地下鉄豊水すすきの駅
地下鉄豊水すすきの駅は名前のとおり夜の繁華街ススキノから近くホテルや商業施設も多くあり都心に位置しているので利便性の高い地域だ。
人気度から言うと南北線の大通駅や中島公園駅と比べてやや落ちるが、一度賃貸が決まると居住年数が長いようだ。最近は分譲マンションも多く建設されている。中島公園駅周辺のマンションに比べて売買価格も１～２割程度下がるので狙い目出だと思う。
温泉付ホテルジャスマックｐｌａｚａ
アパマンプラザでも最近、コロナード中島を１０戸近く売買・賃貸した。
賃貸の申込 シャンボール札幌、チサン第８ クリオ円山公園壱番館。
自動車
私の愛車は、TOYOTAのセルシオで１４年前の平成３年に購入しました。当時TOYOTAのチェイサー（マークⅡと同型）に乗っていたが、バブル絶頂期で５億円と３億円の１棟ものマンションの売買仲介をやった手数料でチョット贅沢でしたがセルシオを購入した。
愛用TOYOTA セルシオ
私も平成年代の初期は半端じゃなく忙しかった(今も忙しいが）。１棟物のアパートは最近あまり営業してないが、当時はそれなりに捌いた。基本的にアパートなどは立地が悪くなったり、構造上の面で多少不安なので積極的ではないが、同業他社からはナゼやらないかよく言われる。そのうち分かってくると思う。
話しを戻して今年はTOYOTAのクラウンに買い換えようと昨年から準備していた。今月試乗して買う気満々だったが、セルシオの下取り価格を聞いて愕然とした。ー１５０００円。担当者からクラウンの見積り書をもらって２～３日考えてた末、調子の悪いエアコンと座席を交換してセルシオを４０～５０万円かけてオーバーホールし、３～５年乗ることにした。
過去にセルシオに乗っていて２回ほどぶつけられたことがある。２回とも私の車は止まっている状態だったが、初回はだいぶ前にセリカにぶつけられた。ぶつかってきた相手の車の方がペシャンコになっていた。
２回目はクラウンだったがやはり相手の車がかなりへこんでいた。私は１０年間無事故・無違反で運転免許証はゴールドカードだが、セルシオが頑丈なことを知り１億円かけていた生命保険の金額を減らした。
購入予定だったクラウンは４８０万円。中古マンション昭和４８年建築カサウェスタリアの２０㎡タイプなら２戸購入可能。車は経費ばかりかかるが、マンションなら毎月賃料５万円は期待できる。
私は、元々車に酔う方なのであまり興味はない。最近は仕事でも自転車に乗ることが多い。現在の自転車(マウンテンバイク）は３台目で気に入っている。社員にも自転車を勧めているが、乗っているのを見たことがない。燃料もいらなく健康的で駐車場も必要としないし税金もかからない。投資的に考えると大変効率的な乗り物だ。
もちろんお客様の案内などは車を利用しますが。
明日は、平岸ﾊﾟｰｸマンションの管理組合総会だ。
愛用のマウンテンバイク
札幌まつり(北海道神宮際）
今日は、札幌まつり(北海道神宮際）です。先週YOSAKOIソーラン祭りがあって大勢の観光客とか人出が２１５万人でしたが、今週は札幌まつりでちょうど中島公園がお祭り会場となっていてご覧のとおり人、人、人、朝から夜中までものすごい人々です。 札幌中の人が大集合といった感じです。
中島公園はこの時期は毎週何かのイベントが行われていて活気があります。
中島公園周辺にホテルが多いのは都心から近く、イベントが多いことも影響しているのでしょう。当然賃貸マンションも多いわけです。
山車（アパマンプラザの前で）
お祭り会場へ向かう人(アパマンプラザの前で）
