山さんの不動産日記

3月, 2005

 札幌も暖かくなってきて除雪の心配がなくなり仕事が１つ減ってほっとしている。最近は開放感が出てきたのか中島公園界隈で賃貸・売買物件を探す人が増えてきた。賃貸ではカサウィスタリアの反響申込が増えてきた。売買ではオリエンタルエミネンス、ライオンズマンション中島公園第３の申込を頂きました。

●地下鉄駅別マンション——６

⑩幌平橋駅—-地下鉄幌平橋付近は豊平川と中島公園に挟まれていて住宅地は少なく中規模のマンションが連なっている。商店が無いので駅から５分ほど歩いて山鼻電車通・行啓通に出るか、中島公園通沿いのコンビニを利用することになる。河川・公園・神社等があるところは商売が栄えないと言うが、駅周辺に商業施設が無いとさみしい気がする。

　札幌市電

しかし自然を愛する人にとっては中島公園や豊平川の河川敷を利用でき環境は良いだろう。中島公園のフリーマーケットや花火大会、北海道神宮祭等のイベントがある時は活気がある。山鼻電車通と行啓通が交差するところに銀行、スパーマーケット、コンビニ、小売店舗や中小のマンションが多くむしろ地下鉄駅周辺より人気があるかもしれない。この界隈を山鼻地区と呼び、昔屯田兵が移住して開拓した地域で歴史がある。

中島公園地下鉄駅と比較すると人気は多少劣るが投資対象物件は地下鉄幌平橋駅から徒歩７～８分圏内で設備を充実させたワンルーム～２ＬＤＫタイプになるだろう。

　　　　　中島公園

 ●地下鉄駅別マンション——７

⑩中の島駅—-中の島駅地区は豊平川に沿って南北に長く地下鉄駅周辺に中高層のマンションやスーパーやコンビニなどの小売店舗が多い。木造の賃貸マンションアパートも多いが競争力がなく賃貸経営も厳しいだろう。投資対象はワンルームから２ＬＤＫタイプになるが中央区と比較すると賃料相場は２割以上低く設備を充実させなければならないと思う。

私も中の島に一戸所有しているが面積の割に賃料は下げている。

※最近木造の賃貸マンション・アパートはどうかと相談を受けるが、これから数千万を借金して経営するのはかなり重く首がまわらなくなるか心配です。バブルの時に購入された方は１５年以上経過しているので借金もかなり返済しているだろうが、目先の利回りや土地に気持ちを奪われて賃借人の居住性を蔑ろにしてはいけないと思う。　（アパマン　山崎）

 　　　　　豊平川

ここ３～４日は暖かい日が 続いて雪もだいぶ解けた。賃貸の方も多少落ち着いてきたようだ。最近は中央区でお部屋を探す人が増えて、中島公園付近も人通りが多くなってきていると感じる。

●地下鉄駅別マンション——５

⑨中島公園駅—-この界隈はマンション・ホテル・商業ビルが多くマンションの数なら札幌で一番多く横綱級だ。最近は高層マンションも増えてきた。

中島公園地域は石狩川水系、豊平川の扇状地で地盤がしっかりとして地下水も豊富でとても綺麗だ。中島公園地区のホテルやマンションも地下水を利用しているところがある。昔からアパート、旅館、ホテルが多く、ある意味では部屋貸しのノウハウが出来上がっているのかもしれない。

建ぺい率、容積率も高くこれからも高層マンションが建設されるだろう。地下鉄の他に札幌市営の路面電車も古くから使われていて元々交通の便の良い地域だ。電車でススキノや大通まで行ける。

不動産業者の数も多く不動産屋銀座等と言う人もいる(この言葉を最初に言ったのは私だと思うが）マンションのデベロッパーや管理会社、仲介業社、賃貸の斡旋業社など数え切れないくらいある。

ホテルは天皇陛下をはじめとする皇族のご宿泊先の札幌パークホテルを筆頭に高層ホテルや大・中・小の宿泊施設がスゴイ数だ。 

中島公園地区は１年を通してお祭りが多く、雪が解けて桜が咲く季節になると毎週のように公園の広場を利用してイベントが行われており、活気がある。音楽施設もクラシックのコンサートホールＫｉｔａｒａや若者むけのニューミュージック・コンサートホールＺｅｐｐ Ｓａｐｐｏｒｏなどアパマンプラザの前を大勢の人が横切る。

この中島公園地区でマンション投資するにはアイディアが必要だと思う。昔ながらのアパート経営では効率が悪い。ホテルを意識すると答えが見えてくるのではないか。

マンションの築年数は、さほど気にしなくてよいと思う。札幌パークホテルは築４０年くらいなのだから。管理が問題なければ充分お客様は入居してくれる。学生からお年寄りまであらゆる階層の人が住んでいる地区だ。もちろん札幌交響楽団の演奏家も住居をかまえている。

マンション投資の中級者・上級者向けの地域だ。やりがいのある面白い地区といえる。私も個人的にこの地区で現在、６戸所有している。　(アパマン　山崎）　 [email protected]

   中島公園周辺のマンション　　　　　　中島公園　　　　　　　　アパマンの裏にもマンション建設中

今日は土曜日で午前中から賃貸を中心とした来店が多数あった。今週に入って中島公園近辺を探しているお客様が多いようだ。先週までは北大を中心とした北区の反響が多かったが。客足が中央区に移ってきているのかな。

昼食後、札幌第一パークハイツ管理組合総会。このマンションは中央区南６条西９丁目ススキノ地区に位置する。昭和４９年築で３０年以上経っているマンションだ。建築当時は高級マンションで１階に三越のバラエティストアーもあったが、今は外壁などマンションの劣化も進み１階のテナントも空がある。総戸数２１１戸と規模は大きくワンルームと３ＬＤＫの単身者とファミリー層の混在型で半数以上が賃貸になっている。都心・ススキノからも近いので賃貸需要は高いが以前から見ると家賃相場が下がっている。

ワンルームタイプは洗濯機の排水口が無いのでこの辺を改善すると賃貸需要が高まるだろう。近くにコインランドリーはあるが洗濯機を置けるようにした方が良い。

ところで定期総会だが出席者は２４名と多く今年大規模修繕工事（外壁･屋上防水等）を予定していて予算を７０００万円計上するのでかなり白熱してエキサイトする人も多かった。

元々管理組合が正式に発足したのが４年程前で管理費・修繕積立金、管理規約など大きな問題が山積されていた。管理費等の滞納者等から大金が入ってきたので組合員・理事会も思い切った工事ができるようになった。理事会も最初は何をやっているのか分からないところもあったが、お金が入ってくると前向きになる。

私も４年間理事をやっていたが今回の役員改選で理事を下ろしてもらった。

 札幌第一パークハイツはススキノを代表するマンションと言ってよいだろう。所有者にもススキノで飲食店を構えている人や働いている人がいる。

※賃貸の申込の中で昨日と今日の２日間でカサウィスタリアの申込が６件入った。中島公園地区が良くなってきた。

最近はとにかく忙しい。ホームページの修正軽量化が、ある程度捗っているが他にやることがいっぱいだ。時の人ホリエモンこさんと比べたらたいしたことないだろうが。午後から買取決済が２本あった。１本は不良債権処理の任意売却物件。札幌医大付近くにあるライオンズマンション５０㎡。

任売は所有者・債権者の呼吸が合わないと契約が壊れてしまう。最初は仲介でやっていたが、売主、買主の取引で金銭的な契約の不都合が出てまとまらなくなった。債権者と売主は３月末日までに必ず売却しなければならないということで、最終的に私、個人で買うことになった。

賃貸が入っていて賃借人も心配していただが、私が買うことで安心した様子。任意売却物件の仲介はまとまらないケースもあるので不動産業者が買い取るのが良いと思うが、債権者は不動産業者に売りたがらない。

２件目はアパマンプラザで買い取ったGSハイム中島公園１ＤＫ３０㎡のマンション。この物件はうまく買取れた。他にも１月に同じマンションを購入したが、アパマンプラザでも１５年くらい前から所有している部屋がある。買い取った物件は空室だったが賃借人もすぐに決まった。空室物件購入は値段交渉をしやすい点で良いと思う。

１月２月にかなり物件購入したので３月は物件を選ぼう。

●地下鉄別賃貸物件、客足状況—４

⑧すすきの駅—-地下鉄南北線、東豊線を利用できる。札幌ドームが出来て日本ハムファイターズも札幌に球団を構えたことで地下鉄東豊線を利用する人も増えてきた。私も昨年札幌ドームまで何度か足を運んだ。ススキノは全国的に有名な歓楽街。料亭、居酒屋、クラブ、バー、スナック、風俗店、ホテル、旅館、その他お店が４５００軒以上といわれ、東京以北最大の規模です。

マンションはすすきの地下鉄駅から多少外れ徒歩８分以上かかるところに多くあります。東京の歌舞伎町とダブらせる人もいますが、治安の面では比較的安全と言えるでしょう。一癖あるので嫌がる投資家もいますが、むしろチャンスの多い地区だと思います。私も個人的にススキノ周辺に２戸所有していますが、収益率が高くうまく回っています。

この地区は賃貸の需要が１年を通して高く設備を充実させれば面白い地域です。この辺の賃借人等は学生から社会人、自営業者、ホステスさん、お年より等幅広い。

比較的入居者募集に安定している地域なのである程度のノウハウがあれば投資対象に魅力的かも。ススキノ周辺地区で賃貸マンション経営して財を築いた内山産業などはその典型と言える。

私も駆け出しの頃この地域で賃貸アパート･マンションの設計販売をして有名だった今は亡き睦和商会の青柳多久美氏にススキノ・中島公園地区を外してアパート経営はないと言われたことがある。日本が資本主義である限りすすきのは無くならないと。

しかし購入してはいけないススキノ地区のマンションが３～４軒ある。Ｐ.Ｓ、Ｄ.Ｈ、Ｋ.Ｓ、マンションはアブナイ人も入っているようなので注意が必要アパマンプラザではこのような物件の賃貸・売買の斡旋を頼まれてもお断りすることにしている。賃借人を募集する場合は不動産業者も気をつけたほうがよい。なんでもかんでも入れるトンデモナイ業者が中にはいる。

 今日は税理士事務所の担当者と確定申告の最終チェックを行った。昨年は個人で８戸のマンションを購入して数戸売却した。売却した物件の中にバブル期の平成２年に高い価格で購入した（当時は手頃だった）マンションがあったので損益通算して節税を図ったのがうまくいったようだ。

今年も５～６戸程度は購入しようと考えている。銀行に預金していても利息がスズメの涙程度なので利回り１０％以上の物件なら１年経つとけっこうな収入になる。私の場合は購入した物件に家具・家電などを設置するので節税対策になる。とにかく空室の期間を少なくするのがコツだ。

本日の賃貸申込はチサンマンション札幌第３、サンピア中島公園、ダイアパレス白石、サンセットハイツ平岸。　ありがとうございました。

●地下鉄別賃貸物件、客足状況—３

⑦大通駅—-地下鉄南北線、東西線、東豊線の交差する地下鉄の要で札幌の政治・経済の中心と言ってよいだろう。大通に面して札幌市役所が立ち、都市銀行、地方銀行、デパート、事務所ビル、専門店、地下街、飲食店等数多くひしめいている。北海道の銀座と言えるだろう。札幌駅やススキノも徒歩圏内で昼の人口がとにかく多い。大通駅周辺は商業施設や事務所ビルが中心でマンションの数は少ない。

この界隈のマンションは多少地下鉄駅から離れていても問題はないが、建ぺい率・容積率も高いから隣の建物の陰になり、真っ暗と言うこともあるので北向きでも多少眺望の良いところを選んだ方がよい。

路線価が高いので固定資産税・都市計画税もけっこうな金額になる場合がある。賃貸に出す場合は高級なイメージで貸すのが得策だ。設備の充実が必要である。この辺の立地はバス・トイレは一緒のユニットバスでも何等問題ない。マンションを事務所として使っている場合も多いので水道料のチェックも必要である。

私も大通駅から徒歩圏内に築２７年の古いワンルームマンションを所有しているが床をフローリングにして家具・家電をつけ賃貸している。都心の物件は多少手を加え設備の充実が必要だ。大通地区に１つ所有するのも投資としては面白い。

固定資産税が高い地域だからワンルームから１ＬＤＫくらいのマンションが適当だろう。物件が少ないので出物があったらあまり迷わず予約するとよい。

 昨日は北大の後期受験日でした。前期よりは受験生は少なかったが大勢の人が最後の試験を受けました。

受験生にマンション情報を渡すのも今期は昨日で全日程終了です。北大周辺はマンション・アパートの賃貸住宅は少なくこの時期は供給よりも需要が多く賃貸業者も物件の確保に四苦八苦です。アパマンプラザでも３月空予定の部屋を掲載することにしました。ホームページ上は３月１５日にＵＰします。

昨日の賃貸申込　①ＧＳハイム中島公園　②アクロビュー北大前　③マジソンハイツ　④全国ビルニューオリンピア　④ファミール中の島　⑤プラザハイツ２４　⑥メゾンドムートン⑦チサン第２札幌　⑧ホワイトヒルハイツ　⑨カサウィスタリア　ありがとうございました。

売買の申込　①オリエンタルエミネンス　②カサウィスタリア　ありがとうございました。

●地下鉄駅別賃貸物件、客足状況-－－－２　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

④北２４条駅—地下鉄南北線開業時に北の終着駅でした。バスターミナルがあり小売店、飲食店、スーパーマーケット、事務所ビルなど商業施設が多く生活するには比較的便利でアパ-ト・マンション等の賃貸住宅も多い。

北大生や武蔵女子短大・専門学校などの学生や社会人等この地区を生活の拠点としている人も多く札幌駅～北１８条駅と比べると賃料も安く、同じ床面積でも売買物件が２割程度安く、比較的売買物件も流通しているから投資するには面白い地域である。

一工夫する事により賃貸付けも良くなり高利回りが期待できるので、物件が地下鉄駅から近ければお勧めかも。

⑤北３４条駅—-商業施設の多い北２４条駅と麻生駅の間にあるので先の２駅より小売店などの商業施設が少ないが、コンビニや大型電気店は近くにある。この界隈で投資をするには地下鉄駅から徒歩５分圏内で物件床面積は２５㎡以上ほしい。室内の設備も充実させる必要がある。

⑥麻生駅—-地下鉄南北線の終着駅。バスターミナルがあり人の流れが多く学生から社会人、ファミリーまで色々な階層の人々が生活する地域です。大型スーパー、コンビニ、銀行、ファミリーレストラン、本屋、家具店、病院、その他商業施設が多くあり、生活の便は良好。住んでみて分かる生活環境の良い地域です。北区では人気があるが、投資する場合賃料が多少ダウン。ワンルームから３ＬＤＫタイプまで需要がある。

今後も成長性の高い地域であるが賃貸住宅の供給量も多く、今後賃貸や分譲マンションが多く建設されるだろう。地下鉄駅から徒歩８分以内の物件を中心に考えるとよい。藤女子大学、教育大学などの学生も住んでいる地域です。

次回は地下鉄大通、ススキノ、中島公園駅について