中古で１５年以上でも修繕など維持管理が適当に行われていればとくに問題ないでしょう。弊社で所有していた中島公園そばの物件は、築３０年経っておりますが管理状態が良く組合総会に出ましたら、後５０年以上は大丈夫だと一級建築士のお墨付きと言っておりました。
しかし給排水管等の劣化の心配がありますので管理組合の保険に注意したほうが良い。
火災保険
施設賠償保険
個人賠償保険に入っているか確認する事。
とくに個人賠償は加入していない場合がありますので要注意。

毎月の修繕積立金が少なくてもマンション全体の修繕積立金が適当な金額積み立てられていれば問題ない。
決算書などを見ると管理費会計等の剰余金などが多く出て修繕積立金に組みこむ場合もありますので毎月の修繕積立金が少ないからと言っても今後の修繕計画に影響が出るとは一概に言えない。
但し大規模修繕積立金は多少余裕をもって積み立てた方が良い。

特に問題はありません設備内容が分かりませんが、１階と２階が分離していれば大丈夫です。

１．本来は商売に関する事業所得や給料賞与などに関する給与所得などと合算して配偶者控除、固定資産税、管理費､修繕積立金、建物減価償却費他を差し引いた金額に税金が課されることになりますが中には不動産収入（賃料）を確定申告しない人もいらっしゃるようです。

確定申告をしなければどうなるのですか？
※　私にも答えようがありません。

２．34歳という若さで5棟10室のオーナーになった第１０の鉄人Ｏ.Ｙ.さまはちょうどバブル期の走りの頃から購入されたので金融機関も融資の基準も現在と比べると甘かったのでしょう。

それとＯ．Ｙ.様は私も何度かお会いしたことがありますがとても勉強・研究熱心で自己責任で投資されています。

度胸もありますが、あまり無理をしません。
人をみる目もあるようです。

※これは成功している投資家に当てはまります。

弊社アパート・マンション管理についてのサイトです。

http://www.amn.jp/

以前もお答えしましたが札幌でのアパート経営の大きな問題は木造構造などは寒冷地対策だと思います。
北海道の場合半年間はストーブなどの暖房設備が必要になります。除雪、水道凍結の心配など北海道特有の問題に対応できるかが課題です。
鉄筋コンクリート造の建物は、除雪は管理組合で行いますので自分で除雪などやらなくてすみます。

一戸建てやアパートなどは駐車場や敷地等を自分で除雪しなければなりません。業者を頼むと割高になります。
セキュリティの問題もあります。泥棒やストカー等最近はテレビや新聞のニュースで取り上げられています。
その点鉄筋コンクリート構造のマンションは水道凍結などあまり聞きませんし管理面でも管理人や管理会社が巡回しておりますので.異常が発生したらすぐに対応できるようになっております。大規模修繕工事などは毎月積立金として積み立てあるので一時的な持ち出しなどはあまりかからないようになっております。
一番大きな問題は立地でしょう。アパートは地下鉄駅やＪＲ駅から遠くなり人気が低いです。
特に最近は小さな建物より大きな建物に人気があります。

　細かい内容は良く分かりませんが注意が必要です。
おそらく「滌除（てきじょ）」のことを言っているのかも知れません。

滌除という制度
　債務者または抵当権設定者であるＡさんが、バブル不動産を第三者のＢさんに売却し、Ｂから滌除してもらうことで、自分の債権者Ｃ銀行に対する債務も消滅と考えているのではないでしょうか。

　Ａさんの債務は、Ｃ銀行が弁済を受けた限度で減少しますが、残債務があれば、これは消滅するわけではなく、無担保債権として残りの債務はＡさんに支払い義務はあります。

オートロックの暗証番号については教えてくれる所と教えててくれないマンションがあります。

所有者や占有者、賃借人だけしか分からなければ問題はないのですが番号を知らせることによってマンションに直接関係のない人たちも勝手に出入りしたりする場合もあるから防犯上の対策として教えないマンションも結構あります。

そのようなマンションはカードキーやシリンダキーで開錠しています。
以前私が理事長をやっていたマンションは徹底してまして理事長にも暗証番号を教えていませんでした。(私も知りませんでした）
中には鍵のない暗証番号のボタンを押さないと入り口ドアが空かないところをもあります。

最初は暗証番号を知らせないマンションであっても区分所有者の過半数決議もしくは理事会で承認されれば暗証番号を各区分所有者や居住者に知らせなくてはならないでしょう。

とても難しい質問ですね。
１．古くなっても資産価値の下がらない物件
２．あまり売りに出ない物件（売るのがもったいない）
　　
　私が最近取引した札幌の物件でありました。中島公園　　の隣に位置し公園に面したマンションで札幌地方裁判所　の競売にかかり面白そうなので入札しました。
　最低落札価格が低かった事もあり入札者が２０件以上い　ましが運良く当社が落札しました。
　この物件は不動産の流通にほとんど取引事例がないので　す。同業者に聞きましたら昭和４６年の建築なのであま　り高く売れないという人がほとんどでした。室内も今ま　であまり内装工事をやってなかったようでひどい状態で　した。　これは失敗したと思い２〜３か月ほったらかし　にしておいたら外壁の大規模修繕工事を管理組合で行っ　ていたのをみて当社の物件も思いっきりお金をかけて内　装工事を行いました。６５０万円くらいかけて室内は新　築同様になりました。暫らくすると物件を売るのがおし　くなり自分で住みたくなりました。内装工事をやった職　人サンも同じような気持になったそうです。
　見違える程よくなり値段をつけたのですが工事の職人サ　ンがもったいないから安く売るなというので最初の予定　に３００万円くらい上乗せして値をつけ売りました。
　今でも売るのがおしかったと思います。
　買った人も非常に喜んでくれました。
買主は過去に何度かここのマンションを買い損ねたそう　です。

　このマンションの特徴は、都心に位置し、札幌を代表す　る公園が隣で眺望も良く都心にあるが静かだ。地下鉄駅　からの距離が徒歩１分で住人のマンションに対する管　　理意識が強く大規模修繕工事が計画的に行われていて修　繕積立金もかなり貯まっている。
　取引事例が少ないのは、ほとんどマンションの住人の口　コミで取引されている。

カサウィスタリア　２００万円の減価償却費他

建物価格　　　　１，７８１，６００円
建物消費税　　　　　　８９，０８０円（初年度で落とせる）
土地価格　　　　　　１２９，３２０円　
　　　　　　　
　　　　　合計　　２，０００，０００円

定額法　　耐用年数　２３年　償却率　０．０４４

　　　　１年間の建物原価償却費　約　７０，５５１円

　計算式　　１，７８１，６００円×０．９×０．０４４＝７０，５５１

耐用年数の定額法による償却率は、
法定耐用年数４７年、カサウィスタリアの経過年数は３０年で、　４７−３０×０．８＝２３
２３年の償却率は０．０４４
以上

利回りは１０％近くあった方が投資としては面白いでしょう。
賃借人がいての利回りですからできるだけ刈りやすい状況を作るのは大切です。

競売物件に関しては素人の人はあまりお勧めではありません。
最近札幌の競売物件にも今まで以上に個人の方が入札しています。　我々が入札しないアブナイ物件にもあまり調査しないで入札しているようですが注意が必要です。

競売は落札してから結構手間がかかります。
不動産競売も落札価格が高くなってきましたのでメリットが少ないと思います。

最近書店で不動産投資の本を見かけます。
サラリーマンでも大家さん･･･、アパートマンション経営･･･、
サラリーマンでもできるマンション投資･･･、金持ち父さん･･･等
私も年末年始の間に５〜６冊読みました。

特にサラリーマンでも「大家さんに」なれる４６の秘訣は
売れているようで今のマンション投資のブームを作って
いるのかなと思います。

　内容も盛りだくさんで会社の倒産、アパート経営成功談
失敗談、不動産競売、税金対策、トラブルとの付合いなど
面白おかしくかかれています。赤い表紙の横に利回りがす
べてのアパートマンション経営入門とかかれているように
入門者にとっては実用的な本といえます。
　
　他の本に比べて自分の体験談で書いているところがリア
ルで現実的です。

　しかし我々プロは、これからマンションを購入する大家
さんになる人と今まで大家さんをやっていた人を対象に考
えなくてはなりません。

　札幌で投資物件購入する上で一番注意しなくてはならな
い点は、冬季間の寒さ対策でしょう。
�@　水道凍結問題。
�A　積雪の除雪問題。
�B　積雪による漏水事故

　このような事が北海道の不動産投資の問題に上げられす。

　ハッキリ言って私は木造アパートは北海道にはあまり適
していないのではないかと思います。

　アパマンプラザではあまり木造アパートを扱っていません。上記のほかに騒音の問題や日常管理の問題も上げられます。

　オートロックシステムは木造構造では見られませんし
騒音の問題も鉄筋コンクリートに比べてクレームになりやすいです。
　エレベータも付いていませんのでこれからの高齢化社会
に対応できるか不安です。

鉄筋コンクリート構造のマンションを中心に考え都心部では多少床面積が狭くても入居者は決まるでしょう。

一度鉄筋コンクリートのマンションに住むと木造アパート
には住みたくなくなるのです。

チサンマンション札幌第３は当社でも１０階に所有しております。

　過去に屋上防水工事，外壁工事など行われておりますが、そろそろ給水、排水管の取替え工事をしなければならないと思います。
　屋上防水工事，外壁工事も再度必要になってくると思いますが、全部は一度に出来ませんので今後、修繕積立金の値上げなどが予想されます。

　昨年の総会の案内書で修繕計画の予定は出来ていましたが、色々と問題もあるようです。

　管理組合の理事なども多数入れ替わったようです。
今まで管理組合総会は委任状を出していましたが今後は、
私も管理組合総会に出席しようと思います。

インターネット・電話で賃貸の申込は可能です。

４月からのご入居でしたら２月または３月の空室物件のほうが良いと思います。
これは賃料の発生が今からですと１月分もしくは２月頃からの発生があるからです。

物件は家具・家電付で他にも出てくると思います。
３ヶ月からの短期契約可能です。
以上よろしくお願いします。

ベランダは、その構造上、各専有部分に附属しているので、建物の構造によっては、専有部分の一部に属する場合もあると思われる（広島地裁判例）。
しかし一般的にはベランダは非常時の避難路としての役割を有している場合がほとんどであることから、法定共用部分と解するほうが相当である。（最高裁判例）
　ベランダを法定共用部分と解すると、各区分所有者は、専有部分に附属するベランダについてそれぞれ専用使用権を有すると解される。

札幌市内でもペットが多少ブームになっているようです。

　消費者金融会社のコマーシャルでもペット(犬）がでてきます。私も最近T.V.コマーシャルにでてくる犬をよく見かけます。

　基本的に共同住宅であるマンションは、ペットのクレームが増えてきているようで、中にはペット禁止になって退去される住民もいるようです。

ペットの問題は
�@　鳴き声
�A　臭い
�B　他の住民に恐怖心を与える
�C　建物を傷つける

等が挙げられます。

ペットを飼う場合はマンションの管理規約を確認し管理会社、管理人に聞いてみると良いでしょう。

購入後の管理は月額２０００円で受託しています。
詳しくは弊社の管理サイト　札幌不動産管理プラザをご覧下さい。
http://www.amn.jp

弊社のお客様は国内はもとより
海外のお客様も多数いらっしやいます。

サンフランシスコ、ロンドン、台湾、シンガポール
等の投資家もマンション購入されています。
不動産管理のホームページ作成しました。

札幌不動産管理プラザ
www.amn.jp

Ｙ.Ｓ.さまの文章だけでは判断しにくいですが、
今まで同じ管理会社でやってきて管理会社に任せっきりになっていたのではないかと思います。
先ずＹ.Ｓ.様が管理組合の役員になり決算内容を調査しマンションに出入りしている業者をチェックしてできれば複数の業者から見積りを取ったらよいでしょう。

本を１冊紹介します。
『マンション管理はここまで節約できる』
　　　　文芸春秋発売　　著者　福崎　剛

私も以前管理費について考えいろいろな本を読みました。
この本のおかげで管理費をだいぶ節約することができました。

Ｋ．Ｔ．様　勉強されてますね。たしかに分譲マンションの建替えは、問題が多いので困難な事でしょう。
現在１０００万人以上の国民がマンション（分譲マンション）に居住しており、今後その数はさらに増えつづけるようです。マンションの管理が適性に行われない状況を放置すると、マンション居住者の生活の安定を損なうのみならず、マンションを含めた周辺地域の住環境にも支障をきたすことになります。そこで平成１２年１２月にマンション管理適正化法ができました。２つの国家資格（マンション管理士・管理業務主任者）を作り管理会社も完全登録制にしました。今後マンション管理適正化法によりマンションの維持管理が今までと変わって、スラム化・ゴースト化が少なからず解消されることでしょう。多少浸透するまでに時間がかかるかも知れませんがマンションに対する国民の考え方意識も変わります。

マンションを購入した場合の土地と建物の算出方法は
特にこうしなければだめだというものはありません。
新築マンション等は建物の比率を高くしているところが
多いようです。
それは減価償却費を多く出して節税効果を高めるのが狙い
でしょう。

弊社では固定資産評価証明書で土地と建物の案分比を出し
て計算します。
付け加えることとしまして室内リフォームやマンションの
大規模修繕などが行われていた場合は建物のほうにさらに
プラスアルファします。
そして耐用年数と償却率を算出して計算します。

20年・30年経過したくらいではマンションは建替えや
壊したりするのはまだ早いでしょう。
マンション（分譲）は共有なので非常に複雑になります。
年齢層も20代から80歳以上の人まで多彩です。

今のマンションで一生暮らそうと考えている人が高齢化社
会の現在では数多くいるでしょうし、借金して所有している人も
多く住んでいることでしょう。

このようなことを考えると建替えは簡単には出来ません。

建物の修繕が必要になってきます。
当然費用がかかるわけですから建物の資産価値も高くなる
と思います。
　不動産投資に限らず投資は向き不向きがありますので、
増やす人もいれば売却する人もいます。
自分に合った投資をするのが望ましいと思います。

因みに私は10年前から所有戸数は15戸前後です。
売ったり買ったりしています。

基本的に賃貸用の事業用物件は認められますが、自己使用の居住用のマンションは認められません。
但し、自宅の一部を事務所として使用されている場合は使用割合に応じて認められる場合があります。
詳しくは、お近くの税務所に御相談ください。

管理費等の支払い義務について
　管理費等は､区分所有法上、「規約もしくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権」として、各区分所有者において支払い義務が生ずる。(７条１項）

マンションの管理規約及び集会決議の効力
　区分所有法上は、管理規約及び集会決議は占有者にも効力が及ぶとしている。(４６条２項）
　しかし効力が及ぶのは「建物又はその敷地若しくは付属施設の使用法」についてであって(同上）,管理費の費用負担など,管理に関する事項についての規約又は集会決議は,賃借人の占有者に対しては効力が及ぶと解されない。
　ただ,当該占有者が管理組合と管理費等の費用負担について合意している場合は、請求できることは当然である。

●専有部分に関する水道料の請求について

上下水道の使用料金は,通常は自治体と各使用者との間の契約に基づくものである。
ただしマンションにおいては,マンション全体において使用される水道料を一活して管理組合が払い, 各区分所有者の分を管理組合が徴収する形態をとっている場合が多い。そしてその多くの場合, 管理規約において区分所有者に対し支払い義務を定めている。これについても, 占有者が管理組合と支払い義務について合意していない限り, 占有者に請求することが認められない。

★　管理組合が小額訴訟もしくは支払い督促を申請しても　裁判所は受け付けてくれません。　

鉄筋構造（ＲＣ）の大規模修繕工事は（修繕周期）
　屋上防水工事　１２〜１５年に一度
　外壁工事は　　１５〜２０年に一度
　給水・排水管設備等は１８年〜３０年
　エレベータ設備は２５年〜３５年
その他ガス設備、電気照明設備等があります。

建物の取り壊しは建物の大規模及び小修繕を繰り返す
よりも建て替えした方が安い。
という考えに基づいて行われますが、ハッキリ言って
築後４０年とか６０年という問題でなく非常に困難だと
思います。

区分所有者の５分の４でできると区分所有法では決まりましたが、居住者は高齢者も多くいまさら住み慣れた我が家
を離れてどこにいけるのかという言葉が返ってくるでしょう。
法律がどうのじゃなく弱者救済が先に立つので立替は
難しいです。

　基本的には建替えよりも小修繕、大規模修繕を繰り返していくのが望ましいでしょう。

　大規模修繕工事も毎月積み立てられた金額の範囲内か
金融機関から借り入れをして行うのが望ましく、個人の
持ち出しは無いようにやるとうまく事が運ぶと思います。

マンションご購入して頂きましてありがとうございました。
マンションの保険は管理組合では共用部分のみ保険に入っているところがほとんどですが、専有部分に関しては個人の責任で加入するとよいでしょう。
管理組合でも最近は個人賠償保険に入っているところも増えております。
この保険は例えば居住者が排水管の故障で下の階に水を漏らした場合に下の階の漏水事故に関して保険金が支払われます。
マンションの価格が５１０万円でしたら４００万円〜４５０万円程度の保険でよろしいと思います。土地に関しては保険は必要ないと思います（５１０万円の中に土地価格も含まれています）。

勤務先・緊急連絡先等に変更が出てると思うので再度提出
これは、非常時の連絡先ということで届出しても良いと思います。

　　契約書の提出を拒むことは、できます。

１．これは、プライベートの問題で直接管理組合に関係ありません。
２．賃貸借契約に於いて管理組合、所有者、保証人等に迷惑をかけたつもりはない。
３．アパマンプラザの　マンション管理士　山崎勇司氏に確認を取ったら出さなくても良いといわれた。

以上のことでよいと思います。

Ｈ.T．様のマンションについての情報が不十分ですので判断できませんが私が出席した区分所有者集会は1名から４０名くらいまでさまざまです。
参加者７名は少ないとはいえません。
大切なのは現在の管理者は誰か管理規約はあるのか？
管理会社との委託契約はどうなっているのか。
管理の充実・適正化等、マンションの管理は、区分所有者が、管理組合、区分所有者の集会において積極的に行動することが重要です。
マンションの管理は、区分所有者の自己判断と責任によって行うべきです。
おそらく今回のＨ.Ｔ.様の総会は管理会社が招集したものだと思いますが出席した人たちが積極的に役員になることをお勧めします。

最近マスコミ等で取り上げられているサラリーマンでもできる不動産投資の影響で全国からの問合せが増えております。
アパマンプラザではEメールによるメルマガやD.M.等で定期的にお客様に資料を送っておりますので住所やメールアドレスを教えていただければお送りします。

１つ注意するとすれば札幌の場合、木造構造のアパートは寒冷地のため適してません。さらに２〜３階建てのアパートは眺望や管理面で劣ります。除雪も大変です。

購入するなら鉄筋構造のマンションにしましょう。
もしあなたが賃貸で借りるなら木造アパートと鉄筋マンションどちらを選びますか？

マンション等を購入する場合・購入後に注意する点は

�@　お客様の身になって考える。
�A　自分だったら居住者としてどのような物件を選ぶか考　　える。
�B　１階より上の階の方が有利です。
�C　信頼できる管理会社の任せる。
�D　入居者に年賀状ぐらいは出しましょう。

マンション等不動産を購入した場合は、取得費の中の必要経費として認められるでしょう。
しかし購入しなければ難しいでしょう。

１に関しては立地が大きく左右すると思います。

２．は不動産の場合物件それぞれに特徴があり同一の物が　ないので無理だと思います。

３．管理組合の情報は、すべてオープンにしているわけではありませんので難しいところもあります。

管理費・修繕積立金の金額は各管理組合によって決められますが、ルーベデンス琴似の場合は

管理費の中に集中冷暖房料と給湯料が含まれています。

そのため他のワンルームマンションより金額が高くなっています。

今のところ管理費等の見直しなど、管理組合の方で積極的な活動は行われていないようです。

私は金融の専門家でないのでうまくお答えできないかもしれませんが、取引のある金融機関のお話ですと
返済方法には
　�@　元利金等返済
　�A　元金金等返済
　�B　アドオン方式

上記３種類あるそうで
銀行などは�@、�Aで�Bは扱わないです。M.K.様のお話の前者に当たります。
後者�Bは町金融などがやっている方式で住宅ローンなどこの方式を使うと大変だと言うことです。
ご契約の際は契約書をよく読み注意したほうが良いとのお話です。

　某地方銀行の方からお聞きしました。

Ｙ．Ｎ．様以前もこのコーナーで書込みましたが新築の
ワンルームマンションは一年経ちましたら市場では２割以上価格が下がってしまう物件が多いでしょう。
中には現状維持のものもあるかもしれませんが
現在のデフレ経済下では中古物件の掘り出し物を探すほうが懸命です。
３０〜３５年ローンを組み負債を退職後も抱えるので重石をしょっているようなものです。
マンションも２０年くらい経ちますと設備や建物全体のメンテナンスも必要になりますので出費も多くなりす。
金利も上がります。支払いが大変です。
今後は新築を止めて同じ投資をするなら中古の利回りと立地の良物件を選んでください。

Ｑ１．Ｑ２．に関しては暫く様子を見るしかありません。
へたに動かないほうが懸命です。

１．まず不動産会社は免許制度です。国土交通大臣免許・都道府県知事免許の二種類ありす。
大臣免許は二以上の都道府県に事務所を構える場合に必要です。知事免許は一つの都道府県内で事務所を構えている（事務所の数は複数でもかまわない）。
免許更新が必要で以前は３年に一度更新、現在は５年に一度更新。アパマンプラザの場合は北海道知事免許石狩（６）３９９２です。（６）は、今までに５回更新されている。更新回数が多いのは長く不動産業をやっていることで経験豊富とも言えます。

２．もう一点は事務所に宅地建物取引主任者（国家資格）を置かなければならない。取引主任者は法的なことや取引の基本的な知識を身につけている。一つの事務所に複数の取引主任者がいるほうが良い。
さらに最近マンション専門の国家資格もできマンション管理士、管理業務主任者などのマンションの維持管理やマンション法（区分所有法）の基本的な知識を身につけた者が事務所にいると心強い。

３．マンション投資をするなら取引する業者が賃貸の斡旋をやってなければ話にならない。少なくても賃貸雑誌やホームページ上に賃貸物件を掲載していなければマンションが空いた時に募集しているのか確認できない。
４．不動産業者の事務所の立地も大切だ。売買や賃貸斡旋する場合事務所の立地が良ければ通り客が多く来店すので良い物件や良いお客さんを確保できる。
上記の１．２．３．４以外にもやはり誠意を持って業務に当たっているかどうかだ。

●買う前に見分ける良い不動産を見ぬく方法は買ってからでは当然遅いので、�@立地　�A日当り　�B管理状態　�C賃貸中なら適正な家賃かどうか�D利回り、特に立地と日当りは後で手を加える事ができない。

T.Z.様　
札幌では、お部屋が決まり契約時に必要な物は

�@　入居時にかかるお金（家賃、敷金、手数料、火災
　　保険料、退去時水廻り消毒料等）です。
�A　本人の住民票、または身分証明書等
�B　連帯保証人の印鑑証明書、住民票等
※賃貸期間全額前払いであれば保証人は必要無しでも入居可能な物件も多数あります。
入居人員が増加する場合は、事前に承諾を取らなければなりません。ワンルームのような小さな物件では認められない場合もあります。入居可能となれば新たに入居される方の住民票か身分証明書等が必要になります。
契約料の追加等は発生しないでしょう。
保証人も特に現状で問題ないと思いますが、物件によっては保証人の追加を要求してくる場合もあります。

仙台からでも管理は問題ないでしょう。
御自分で管理するのが大変でしたら管理委託契約を締結
されると良いでしょう。

弊社では日本国内はもとより、海外のお客様も
マンション投資を行っています。

損益通算は私もやってます。
それなりの効果はあるようです。
残念ながら福岡の物件はやっておりません。
札幌の物件は価格も安く利回りも良いので投資に最適と思いますが。
将来は東京の物件も扱う予定です。

１．所有権を取得できる年齢制限ありません。

２．日本国籍を持たない人(外国人）又は二重国籍を
　　持つ人日本の不動産を取得する制限、現行法上
　　まったく問題ありません。

３．外国人が日本の不動産を取得して、登記申請を代
　　理人に委任する場合の必要書類

　�@　在住証明書又は登録証明書(日本の住民票に
　　　変わるもの）但し、日本語に翻訳した「翻訳文」
　　　の添付が必要　　１通
　�A　登録申請委任状　　１通

４．未成年者が取得する場合は、上記３，の他次の
　　書類が必要です。
　�@　親権者の親権を証する書面(日本の戸籍謄本に
　　　変わるもの）　　１通
　�A　尚、上記３，登記申請用紙委任状の署名者
　　（委任者）は、本人でなく、親権者となります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

最近このような問い合わせが増えてきました。日本人も含めて
●夏に避暑を目的として３カ月から半年、
●冬にスキーやスノーボード等ウィンタースポーツを目的とした短期間の賃貸契約
●建物建設工事目的の短期契約
●就活や企業研修などの目的で３ヶ月から半年の契約
●基本的には賃貸借契約は１年から２年くらいですが３カ月から半年くらいの賃貸借契約も可能です。
物件もマンスリーマンションが増えてきていますので借りやすくなっております。
必要条件は、本人の身分証明書、保証人又は緊急の場合の連絡先が必要になります。
詳しくは、メールで問い合わせるか、一度来店されてお気に入りの部屋が見つかってから御説明させていただきます。
今月も家族の方が入院するので看病を目的として３カ月間の賃貸借契約を成立させました

弊社では英会話学校と外国人講師の賃貸借契約を
定期的に行っています。

英語の契約書、重要事項説明書等ありますが
弊社も充分な語学力のある社員がいませんので
直接お会いして見ないとなんとも言えません。

税金の関係は発生主義になりますので、基本的には来年の
家賃は来年の収入扱いになります（前受け金です）。
※現金主義と言う考えたもあるようです(現金が入ったときに収入とする）。

一般的には発生主義です。

基本的には申告した方が良いですが、取引が少ない時やマンションの戸数が少ない人は申告てない人もいるようです。

青色申告等はすることにより控除を受けることが可能になります。
できることなら青色申告の手続きをやった方が良いでしょう(事業する２ヶ月前）。

Ｏ．Ｄ．様の言っている『収支が20万円を下回れば』の考えは給与所得以外の『副業』についてと思いますが不動産収入の場合はその考えはあてはまらないかと思います。

２/10以降の管理委託は委託契約書をお送りします。
管理委託契約は月額２，１００円です。
部屋が空いているときにはかかりません。

弊社のマンション投資家のお客様は北は北海道根室、稚内
から南は沖縄までいらっしゃいますし、海外の投資家もいらっしゃいます。
イギリスロンドンにお住まいの方や台湾に在住そしてアメリカ合衆国のサンフランシスコに居住している人はマンションを１０件以上所有されています。
　海外在住のお客様は大体当社で管理しております。
　賃借人の募集、室内のリフォーム､清掃、賃借人とのトラブル、家賃回収、賃借人募集等月額管理料は２，０００円〜３，０００円程度で引き受けております。

　築３０年くらいの物件は設備も古くなり見た目も古く、
故障なども起きますのでやはり管理の充実した物件や
立地条件の良い物件をお勧めします。

　物件の耐用年数やあと何年賃貸できるかは、計画的な修繕工事が行われているか、立地や居住性が問題ないか影響します。

マンションの共用部分の管理で一番重要なのはマンション管理組合の規約です。敷地内の植栽については通常の管理費用で賄うのがほとんどでしょう。管理組合と管理会社は管理委託契約を結んでいますので、この契約内容をよく知ることが大事です。委託業務の中には植栽の管理も行うと明記されていれば管理会社は責任をもってやらなければなりません。
マンションの規約には旧建設省の新規分譲時のモデルとして「中高層共同住宅標準管理規約」というのがあります。既存のマンションでもなるべくこれを参考にするようにとされています。
また管理会社との委託契約に関しては同様のモデルとして「・・・標準管理委託契約書」というのがあります。

現在当社で管理受託している物件は、直接管理で1,100件、
間接的な管理で5,000件あります。

直接管理の場合は、当社より物件をご購入頂いたお客様という前提で、１室当り2,160円（税込）が管理手数料となります。

管理業務内容は、家賃回収、入居者募集、退居立会、修繕等の手配などとなっております。

総会の議案で議決権数の４分の３以上必要なのは

�@　規約の変更
�A　敷地及び共用部分の変更。
�B　区分所有法第５８条第１項，第５９条第１項又は
　　第６０条第１項の訴えの提起。
�C　建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した
　　場合の滅失共用部分の復旧。
�D　その他総会において本稿の方法により決議するこ
　　ととした事項。
　　　　　上記は標準管理規約に記載されています。

修繕積立金や管理費等の金額の変更は収支予算に関係する事項なので過半数決議で問題ないでしょう。
例えば管理費１０％修繕積立金を２０％値上げするとか。

別表に関しては床面積に対する比率を変えなければ問題ありません。

Y.Yさんが所有するマンションの管理規約が、標準管理規約に準じて設定しているのであれば、理事長を代理する権限はないと思います。
　役員は、一定の任命行為と就任承諾行為の合致によって就任します。
　区分所有者である会社が売却された場合は、その時点で、組合員としての資格が消滅します。同時に就任していた組合役員の地位から離脱します。
　換言すれば、譲渡した会社と、譲受した会社は、人格的に相違するわけであり、その時点で、譲渡した会社の役員は、副理事長の役職を当然に離脱します。　
　従って、半年前に譲受した会社の代表者は、特別の任命、就任行為なくして副理事長としての権限はないのです。
このようになると理事長､副理事長不在で総会が開かれることになりますので他の理事が総会の司会をして「副理事長不在の件、理事長欠席の件」を説明してら、総会において、議長を選任するのがよいでしょう。

売主（旧所有者）と買主（新所有者）の両方に対して請求できます。

　管理費等の管理経費が未払いのまま専有部分が譲渡された場合には、売主（旧所有者）に対してその未払金を請求することができます。

　規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権（第７条第１項）
管理者がその職務を行うについて区分所有者に対して有する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人（新所有者）に対しても行うことができると定めています。

（先取特権）
第７条　
区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）
及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

２　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。

３　民法（明治29年法律第89号）第319条の規定は､第１項の先取特権に準用する。

（特定承継人の責任）
第８条　
前条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

札幌の競売物件も数が少なく、落札価格も高いので
あまりお薦めできません。
ごく稀に良い物件がありましたら弊社で入札することもありますが、最近は代理入札も含めてほとんど行っていません。

マンションで言われる共益費は概ね管理費と
修繕積立金です。
毎月家賃と一緒に支払う必要があります。
家賃＝賃料
賃料の中に共益費を入れる契約もありますが
分けて契約する場合もあります。
特に問題はありませんが一般的に共益費は
敷金に関係しません。

区分所有者と同居の家族が、管理組合の役員になっているマンションを時々見かけますし、私が理事をやっているマンションでも所有者が奥さんでご主人が理事またはその逆になっているマンションが何件かあります。（厳密にいうとこれはマズイ。しかし役員のなり手がないのが現実）

奥さん名義でご主人が理事長になっていたマンションもありましたが、管理組合総会で反対者が出て理事長は他の区分所有者理事に変更になりました。

最近では所有者が奥さん、ご主人が理事長で管理費滞納者に理事長名で訴訟・裁判したら被告が異議申立て（区分所有者が理事長でないのはおかしい）をして裁判官が原告の申し立てを棄却しました。
原告は不服として上告しましたが２審でも棄却されました。

理事長は区分所有者でなければなりません。規約に別段の定めがあれば認められる場合もあるかもしれませんが、原則理事長は区分所有者です。

また理事長の代行は副理事長または互選で理事が代行するのが基本的な考え方、そうでなければ総会で選出しなければなりません。

交通費は経費として基本的には認められますが
できれば領収書などを取っていた方が良いです。
領収書が無い場合はメモなどしておくと良いでしょう。

交通費は経費として基本的には認められますが
できれば領収書などを取っていた方が良いです。
領収書が無い場合はメモなどしておくと良いでしょう。

課税業者の場合は、仮払の税金として取り扱いますが、
それ以外のサラリーマンでは消費税として落とせません。

物件の購入価格に含まれます。

「減価償却費」の考え方

�@購入金額から建物分の金額を出す（購入金額の
　８０〜９０％ですが正確には個別に計算します)
　通常、中古マンションの売買価格には、建物・建物に対　しての消費税・土地となります。

�Aマンションは税務上、耐用年数が４７年、購入時点の築　年数を引いた計算（年数に応じて償却率がでてきます）

�B下の×０．９は、築年数が何年たっても０にはならず、
　必ず１０％残る計算になります。

例えば、ホワイトヒルハウス　２５０万円では
２５０万円×８０％＝２００万円
築２５年で、４７−２５＝２２年（耐用年数）の分の
０．０４６（償却率）

２００万円×０．９×０．０４６＝８２，８００円（減価償却費）

西野パークハイツ　５３０万円では
５３０×８０％＝４２４万円
築２０年で、４７−２０＝２７年（耐用年数）の分の
０．０３７（償却率）

４２４万円×０．９×０．０３７＝１４１，１９２円（減価償却費）


●投資のポイントは、利回り・税務上の他に、立地と空室時にいかに賃貸が決まるかだと思います。（こちらの方が重要だと思います）物件紹介は、地駅に近い、それぞれの地域性の特徴を個別に紹介しております。

確定申告の際、中古マンションの場合本来は残りの耐用年数の見積もりを出さないといけませんが、耐用年数の見積もりを出すのが困難な場合は原価償却資産の耐用年数等に関する省令で下記のように定められています。

（耐用年数）−（取得時の経過年数）×８０％

　　※１年未満の端数切捨て

　（その年数が２年未満となるときは２年とする）

物件の売買代金以外の諸経費は
�@　収入印紙代　１，０００円(売主コピーの場合は５００円）
�A　仲介手数料　売買価格の４％＋２万円(不動産業者が売主・代理の場合はかからない）
�B　登録免許税、抵当権設定費用(現金で購入の場合か借りません）
�C　固定資産税・都市計画税の日割り分。
�D　管理費・修繕積立金の日割り計算分。
�E　火災保険料。

物件の固定資産評価によって税金等は変わってきますが
売買価格の１０％前後を一つの目安にしてみてはいかがでしょうか。
但し、建築年数や土地面積その他の要因によって変わってきますので、購入する前に業者の方に確認してみると良いでしょう、

Ｆ.F.様　弊社のホームページを御覧頂きましてありがとうございます。

先ず、賃貸の需要は全国的に１月から３月にかけて活発になります。新入学生、新社会人、転勤者など季節がらでしょう。札幌は特に全道各地そして東北地方から多くの学生や若者が集まってきます。さらに多くの法人の支店や官公庁・医療施設がありますので公務員・会社関係の人々も引越で大忙しです。

但し空室が全部埋まるわけではありません。
賃貸需要に見合った物件から埋まっていくのです。
競争力のない物件は今の時期でも空室のままと言うこともあります。

礼金のお話ですが札幌でも礼金をしっかりと取っている方もいらっしゃいます。　ただ、東京や京都のように２ヶ月３ヶ月取りませんが１ヶ月くらいは見うけられます。
元々札幌は住宅事情は悪くないので礼金が定着しなかったのでしょう。それと明治時代から開拓民や北海道外の人々を受け入れる下地があったのでしょう。よそから来る人が居住しやすいように考えていたのではないでしょうか？

礼金はもともと戦後の住宅難のときに発生したようで間借りのお礼の意味合いと言う説が一般的です。
札幌は空襲の被害もほとんどなく東京や関西などに比べて住宅事情がよかったようです。

それと札幌の賃貸マンションの主流は住宅金融公庫からの借入です。住宅金融公庫融資の物件は礼金や権利金･更新料を取れないのです。

競争力のある物件は礼金の一ヶ月くらいは取っても何の問題もないと思います。要は見極めが大切だと思います。

最近は中古物件に対して融資する金融機関が限られてます。
その中で全国に支店があり公的金融機関としての国民金融公庫を利用するお客様が増えてきました。

　弊社のお客様は現在所有している物件を担保に新たな物件の融資を受ける方が多いようです。
　金利も２％中盤〜後半と他の金融期間と比べても高くなく手頃に借り入れできると言う点を考えれば物件利回り１０％以上の物件であれば投資家にとっては選択肢の１つに入れてみてもよいでしょう。

　地方裁判所の競売物件に関しては素人の方は充分注意が必要です。

　�@　入札前に物件の中が見れない。
　�A　裁判所閲覧室で見る現況調査報告書，物件明細書なども
　　　実際には公信力はありません。
　�B　占有者が変わっている場合もあります。
　�C　物件の瑕疵について担保責任がない。

以上の点から入札する場合はその道のプロに相談されるのが懸命です。

Z.I様の指摘の他に
出来るだけ眺望･日当りの良い物件
出来るだけ利回りの高い物件
等加えたらいかがでしょうか？

理想的な物件購入論をしても切がないので
Z.I様の�@〜�Eまでと私の加えた指摘のどれを削って購入するかがポイントだと思います。

札幌も都心回帰です。
全国的に失業率が高く就職難のようで職を求めて都心部に住居を構えるようです。
地価の下落により都心部でも割安感が出てきている。
地下鉄駅中心に考えると中島公園から北１８条駅の間の駅がよろしいようで。
他に都心寄りの利回りの高い物件も魅力です。

以前にも書き込みましたが、札幌は礼金の習慣が定着しておりません。
これは首都圏や近畿圏に比べて住宅事情がよいからでしょう。
しかし賃料の１〜２か月分は取っている所有者も見受けられます。
敷金は１月分〜２か月分が相場です。
住宅金融公庫の融資物件は３か月分くらい取っているようです。
しかし敷金０というのはあまり聞いたことがございません。
退去時のリフォーム費用は賃借人負担が多いようですが、
工事費用が多額になれば所有者負担も出てきて折半ということもあります。(退去時の汚れの状態によって支払い比率が変わってきます）
アパマンＰＬＡＺＡで購入した物件は管理委託は、１室当り２，０００円＋税１６０円の管理手数料はほとんどの物件で受け賜っております。

Ａ1. 札幌の物件も良い物件はすぐ売れます。
売買情報のクリオ円山公園壱番館　３３０万円は１日で申込が入りました。
カサウリスタリア　２００万円も３日で申込が入りました。（購入することができなかったお客様申し訳ございません）
弊社が多く取り扱えるのはありとあらゆる情報の中から良い物件が出たらどこよりも早く買い取りまたは選任媒介をスピーディに取ることができるからでしょう。
同業者様からも毎月多くの情報をいただいております。
これは弊社の物件に興味を持ってくれるお客様の数がどこよりも多いからできるのです。

Ａ２．空室率は投資家の方にとってはとても死活問題です。
入居率が１００％であれば問題ないでしょうが賃貸物件が空いた場合の対処が課題です。特に就職難で失業率が高いか入居率が悪くなりやすいので弊社の場合は管理物件から優先的に場合によっては利益なしで賃借人を募集します。現在の入居率は９８％くらいです。

Ａ３．弊社の物件資料の但し書きの暖房費は、入居者負担と書いている場合は大体が集中セントラル暖房方式で入居者様がいるときは入居者負担で空室になった場合は所有者負担です。その他の場合は個別暖房方式で空室でも入居中でも所有者負担はありません。

地図は最近アパマンプラザのホームページでもYahooやマップファンの
住宅地図を掲載しております一度試してみてください。
「minimini」は札幌にもありました。
何度か事務所を移転していたようですが現在は、札幌市中央区北３条西３丁目にあるようです。(私は行ったことがありません）

札幌のマンションの税金は建物が新しければ若干高くなりますが、土地の分に関しては持分にもよりますが
商業地以外はそれほど高いということはないと思います。

最近､札幌に投資物件を探しに来るお客様の数が増えております。
３３０万円ありましたら都心のワンルームマンションを購入できます。
借金をして高い物件で利回りのよい物件をがあるかは、
わかりません。
むしろ利回りの高い物件は、価格の低い物件に多いです。

Ｍ.Ｓ．様のように一度購入した物件は価格が上がろうが
下がろうが売らないお客様も見受けられますし、買ったと
思ったら次の年に売ってまた別の物件を購入するお客様もいらっしゃいます。
不動産に対する相性というものがあるような気もします。

固定資産税の金額は概算でしたら出せますので概算として
出してみるのも良いかもしれませんね。検討します。

札幌の物件は中心部は１ルーム・１ＤＫが良いと思います。郊外の物件は２ＬＤＫ・３ＬＤＫ等ファミリータイプ
が良いのではないでしょうか。

最近は、現金でマンションを購入する方が９割以上です。
２００万〜３００万円くらいの物件が多数ありますので
東京の物件の頭金で購入できます。
現金で購入すると賃貸収入がそのまま利益になりますので
銀行に預けておくよりはかなり効率が良くなります。
札幌の固定資産税･都市計画税はマンションの固定資産課税標準額の固定資産税は1.4％都市計画税は0.3％です。
商業地になると土地の値段が多少高くなりますので税金に反映されます。

春に引越しでしたら２月〜は４月頃外と思います。
この季節は多少混みあいますが物件はあります。
家具付物件は弊社で力を入れておりますのでホームページ以外にも物件は出てきます。

Ｙ．Ｍ．様アパート経営うまくやってますね。
さらにもう一棟アパート買い増ししたいというお気持はわかります。金利も２〜３％前後と低金利で物件の利回りは１０％以上と賃貸さえ入っていればこんな楽な商売はないという感じです。　しかし金融機関はそう簡単には貸してくれません。
どこの金融機関も不良債権を抱えておりこれ以上増やさないようにと融資の審査は厳しいです。

Ｙ．Ｍ．様の場合年収が６００万円なので各金融機関の顧客の融資枠は年収の５倍から７倍ですから４２００万円くらいが限度です。現在ローン残債が４３００万円ありますのでアウトです。

デフレ経済ですから物件の評価も当然に低くなり自己負担も最低二割くらい必要でしょう。
貸家を一軒所有してますのでその貸家に共同抵当がなければ多少評価してもらえるかもしれませんが年収を考えると限界です。

弊社のお客様にもマンションやアパートを５戸１０戸所有しさらに多数購入したい考えの人も大勢いらっしゃいますが、年収の５〜７倍くらいの借入金が限界です。
さもなくば物件価格の４０〜５０％自己資金を用意しなければならないでしょう。

現在は金融機関の審査基準が厳しいので利回りの良い物件を買えるチャンスとも言えます。

私は株式は、２０年前に全部売却してやめましたので
リスク分散のことについてはあれこれ言えませんが
不動産のことについて申し上げますと。

立地が非常に大切です。
物件とお客様との物理的な距離は信頼のおける不動産業者
や管理会社に任せておけば問題はないでしょう。

信頼のおける不動産業者や管理会社をどのように探し
選ぶか多少問題でしょうが。

管理状況、修繕計画の情報取得など特に不利な点はないで
しょう。
信頼のおける不動産業者に確認してもらえばよいことですから。〈請求すれば管理組合でも教えてくれる。いくらかお金はかかりますが）

個々の物件に対して業者に確認を取るとよいでしょう。
マンションには長所と短所が必ずあります。

不動産には株式にない利点がたくさんあります。
株式は株を運用するのはその会社ですが

不動産の場合はオーナー様の運用のやり方次第で大きく変わります。

部屋の大きさによって異なりますが

ワンルーム、１ＤＫで１８，０００円〜２５，０００円位
１ＬＤＫ、２ＤＫで２０，０００円〜３５，０００円位
３ＤＫ以上３０，０００円〜４０，０００円位

※間取りや付帯設備などによっても差がでます。

概ね浴室､トイレ、台所、室内､玄関､廊下、窓ガラス、
バルコニー部分の清掃代金が含まれます。

※壁、床、天井などのシミ汚れなどは含まれていません。

この室内消毒料は契約時にセットになっていることが
多いので断るのは難しいと思います

●マンションによって変わってきます。一概には言えません。ほとんどのマンションは毎月積み立てている修繕費でなんとかなるでしょう。足りない分は銀行借り入れで対応すると思います。

　
●契約書収入印紙代、仲介手数料、固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金登録免許税等
　　　
●最近は1年契約、2年契約、半年契約など多様化しています。多いのは2年契約です。

見積もりは信頼できる腕の良い職人さんに頼むのが一番ですが
その職人を探すまでが大変です。
良い職人はいつも忙しくあまり取り合ってくれません。

管理会社の提示した見積もりが正しいかどうか判断するのが難しいのなら、他の会社に見積もりを出してもらうしか手はないでしょう。
壁クロスでしたら�u１，０００円〜１，３００円もあれば十分だと思いますが、中には面積を水増しするところもありますので注意が必要です。

初心者、経験者共に利回りは１０％以上で地下鉄駅から徒歩圏内のワンルーム・ＩＤＫが売れています。
最近は、２００万円〜５００万円くらいの物件が売れ筋です。
特にステップアップと言う事はありませんがある程度やっている方でしたら買い替えなども積極的に行っています。
やはり不動産には相性というものがあるようです。

区分所有法では、管理者の資格は特に定めておりません。
区分所有者以外のものを管理者とすることはできます。規約で管理会社を管理者としているところもありますし、現に私が所有しているマンションでも管理会社が管理者になっているものがあります。　いろいろな問題が起きてます。
投資用のワンルームマンションやリゾートマンションには多く見られます。
但し標準管理規約では「理事及び監事は、ＯＯマンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する」となっています。
やはりマンション管理適正化の指針に見られるようにマンションの主体は管理組合と区分所有者であるから区分所有者が管理者(理事長）になるのが望ましいと思います。

　中古マンション（賃貸）の所有者を家族に移すことはできます。
　この場合移す方法は
�@　譲渡（売買）
�A　贈与
のどちらかです。
贈与税は年間１１０万円までは基礎控除がありあます。

基礎控除後の課税価格は、
２００万円以下 ---- １０％　控除額　―
３００万円以下 ---- １５％　控除額　１０万円
４００万円以下 ---- ２０％　控除額　２５万円
６００万円以下 ---- ３０％　控除額　６５万円
１０００万円以下 ----４０％　控除額　１２５万円
１０００万円超 ---- ５０％　控除額　２２５万円

譲渡税は（譲渡費用を差し引いて）所得税・住民税含めて
　５年以下の場合５２％　５年超の場合　２６％（１００万円の特別控除あり。）

　　課税譲渡所得金額＝譲渡価格−取得費−特別控除

�B　他に考えられる方法として賃貸の場合５棟１０室所有して
配偶者とか生計を一にしている親族がその賃貸業務に専従している場合事業専従者控除必要経費として認められます。青色申告にした方が控除額も多くなります。

上記の�@〜�Bのどれを選択するか所有者の所得や物件の価格などによって異なりますので専門家に聞いてみてください。

このたびは弊社でマンションご購入ありがとうございます。
Ｈ．Ｙ．様も色々と研究されていらっしゃいますが、
私にも持論がありますのでご参考になればと思います。

３０分から１時間程度
サラリーマンでもできるマンション経営以上のマンション投資に関してのお話しをさせていただきます。

居住用の家賃に対しては消費税は取れません。
事務所、店舗、倉庫などに対しては消費税は取れますが
居住用の家賃から消費税を徴収出来ません。

新築にしようか中古物件を購入しようかと考える方に多く聞かれる質問ですが、新築もやがて古くなり大規模修繕の負担額が多くなります。
新築を購入して節税したと錯覚している人もいますが実際には給与所得の源泉徴収税が新築を購入して損益通算をする事により還付してもらっているだけです。要は新築の赤字を給与所得で埋めているだけです。最初の１〜２年は確かに節税効果は出ますが３０年のローンを組むと先が心配になります。中古の利回り１０％以上の物件を購入すると利益を毎月生むので家賃収入による税金がかかるかもしれませんが本来投資は利益を生まなければ意味がありません。利益が出れば修繕費がかかろうがビクトモしません。
利回りの低い新築を買って長期ローンを組み負の資産を持ち続けるほうが不安です。

損失が出た場合は、他の所得から損益通算できます。

しかしマンション等でローンを組んでいた場合は土地の金利分は出来ません。
私も毎年損益通算をやっております。
現在のようなデフレ経済ではバブル期などに買った物件などそれなりに効果がありました。

詳しくは一度お近くの税務署にお聞きください。

購入価格をかなり下回ったマンション等を売却して売却損を出し、給与所得等の税金の還付を受ける手法を使っている人が増えてきました。
特にバブル期に購入した物件は、３分の１〜５分の１に下がりましたので損益通算の効果は大です。

但し益のほうも大きくないと効果は薄いです。
年収が少なくても６００万円以上あった方が良いでしょう。
私もバブル期に購入した物件を毎年一戸ずつ売却し損益通算してます。
それから今は高利回りの中古マンションが多数ありますので購入するのも良い考えです。

Ｓ.Ｋ.様マンション管理士試験合格おめでとうございます。
今回の御質問に関しては、昨年弊社で購入しました競売物件でも同じような事例がありました。まず管理費と修繕積立金に関しては、区分所有法７条８条で定められています。
共益費用の滞納債務に関しては債務者たる区分所有者の特定承継人に承継される。
弊社の場合購入した物件の滞納金の内訳は管理費２０万円修繕積立金１３万円水道代３万円電気料１４万円ありました。
電気代の滞納金があるのはマンションで電気事業を行っているからですね。
弊社も管理費と修繕積立金滞納合計３３万円は支払いました。しかし電気代と水道代に関しては支払う気はありませんでしたが、毎月請求書が送られてくるので管理組合理事長宛に不当に請求しないでください旨の内容証明書を出しました。
特定承継されるのは共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の付属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権です。
電気、水道等の使用料については、管理組合が区分所有者に対して取得する債権は専有部分に関する立替金の求償権で共用部分等の費用でありません。よって特定承継人には請求できません。
これに関しては東京地裁の判例があるようです。

弊社の場合も管理組合の理事長が内容証明書を持って弁護士に相談して請求できないことが分かったようです。それからは請求が来なくなりました。

Ｓ.Ｋ.様今後マンション管理士としてのご活躍を期待しております。

敷金や保証金の退去時の返還や室内の内装等の原状回復義務に関しては、以前から問題になっていました。

　当社アパマンプラザでも毎月３０件から１００件くらいの退去立会いをやっております。
退去後のリフォーム等は敷金で収まらない場合も結構ありますので必ず室内チェックや写真を撮るようにしています。
　汚れ具合や補修箇所を本人だけでなく場合によっては保証人さんにも見ていただき問題解決の証拠を残すためです。
万が一裁判になったとしても重要な証拠になります。

トラブルを未然に防ぐためには最初の契約が重要です。
�@　退去時のルームクリーニング代金の明記。
�A　退去時の畳表換え代金の明記。
�B　退去時のクロス壁，カーペットクリーニング代金の明記。
�C　退去時の水回り清掃代金の明記。

　その他色々あると思います。

あとは大家さん不動産管理業者の腕でしょう。
それと賃借人と常日頃コミニュケーションを取るのも大事です。

　大切なことは敷金を返す必要があるなら返し、返さなくても良いなら返さないと言うことでしょう。

短期賃貸借契約では、3ヶ月から行っています。

定期借家契約になります。

保証人なしでも可能ですが、賃料前支払いになります。

違約金は特にありません。

地震保険は昭和３９年６月の新潟地震を契機に、地元出身の田中角栄さんの力もあり昭和４１年に地震に関する法律が制定されたようです。
元々保険会社はこの保険は被害が多大になり保証額が大きくなるので乗り気ではなかったようです。最近では阪神大震災で保険が出る出ないでもめた例もあったようです。
日本列島は火山列島といわれるくらいですから避けて通れません。
地震が心配なら、まず地震の少ない地域、地震が起きても構造上潰れたり倒壊のおそれのない建物を購入することでしょう。海の近くも津波の心配があるから避けた方が良いでしょう。軟弱な地盤も心配です。
因みに私は、投資用マンションを１５戸以上持ってますが地震保険には加入してません。
札幌は地震の少ない地域で活断層もあまりありません。

金融機関によって多少変わりますが築１５年から２５年くらいでしょう。
年収や勤続年数によっても変わってきます。
築３０年くらいの物件は借り入れするのは難しいです。

　中古マンション購入のポイント
１．長期保有の場合は、�@立地　�A管理状況　�B価格
　　�C利回り　�D設備

２．短期保有の場合は、�@価格　�A利回り　�B立地　
　　�C設備　�D管理状況

短期保有の場合は価格と利回りにこだわりましょう。
理由は投下資本を速く回収することが大事です。

長期保有の場合は多少古くても立地が、カバーしてくれる
ので立地最優先､そして管理組合がしっかり機能しなければ
マンションの資産価値が低下しますので、維持、管理、計画がある程度行われているマンションを購入しましょう。

駐車場の管理は､当社で行う場合は全体の駐車料金の何％
と言うよりも駐車場をサブリースする方が多いです。
例えば１０台駐車できる土地を１０万円で借りてその土地を車１台当り１３，０００円で賃貸するような感じで
１０台全部駐車契約できれば１３０，０００円の売り上
でこちらの利益は３０，０００円になります。
除雪費はこちらの負担になります。

入居審査は海外の方でも国内の人でも特に変わりはありません。
お仕事が決まっていなくても連帯保証人がいれば問題ありません。
できれば親族の方が良いと思います。

連帯保証人様が保証能力あると大家さんが認めれば
入居可能な物件はあります。

保証人様が自己破産している方は無理ですが。
　

５万円の家賃の場合の契約時に必要なお金は（アパマンｰプラザの場合）

前家賃　５０，０００円
敷金　　家賃の１か月分〜２か月分
共益費（管理費）　物件によって変わりますが２，０００円〜６，０００円位
火災保険　　１０，０００円〜１２，０００円
水回り清掃代　１８，０００円〜２０，０００円
事務手数料　１０，０００円

※　上記金額は目安なので物件によって多少変わってきます。

契約書の内容を見てみないとなんとも言えませんが
一般的に契約期間が切れたのをそのままにしておくと
契約が更新されたとみなされます。（法定更新）
この場合は期限の定めの無い契約になってしまします。
上記の場合は、連帯保証人に文書（内容証明書）で請求
すると良いでしょう。
更新料と即時解約料（２か月分）は請求できるかどうか
分かりませんが入居者（賃借人）がお金が無く支払能力が
無いのなら連帯保証人に請求すべきです。
賃借人と同等の義務が生じます。
内容証明書を出しても支払わないのなら小額訴訟をやると
良いです。
請求金額が３０万円以下なので早めにやると良いです。
裁判所を入れると大体支払ってくれます。
事はスムーズに運びます。
弁護士を頼まなくても簡易裁判所で親切に手続きを教えて
くれます。

１．純利回り１２％−１５％
●基本的には１０％−１３％ 前後で考えた方が良いでしょう。
A：購入価格は諸経費等を考慮して物件価格の１１０％で算出します。
●業者が売主でなければ１００％〜１１５％で考えた方が良いでしょう。
B：家賃収入は共益費・積立金は収入として考えません。
●正しいです。
C：空室リスクを考慮して実家賃の８０％−９０％で算出しています。
●９０〜１１０％で考えた方がよいでしょう。
ビジネスとしては購入してから研究が必要です。

２．駅から徒歩１０分以内
●駅からは８分以内でしょう。但し札幌駅と大通駅は除く
＊空室率を少しでも少なくしたいので・・・。

３．部屋の面積は１８�u以上
●正しいです。但し都心（地下鉄南北線 の中島公園〜北１８条駅及び西１１丁目駅は１６�u可能）
４．RC（SRC）鉄筋コンクリート
●正しい

５．室内に洗濯機置き場有り
●なくても後でつけれれば良い。

６．トイレ・風呂別 （出来れば）
●特にこだわる必要はないが別々に越した事はない。

７．総戸数３０戸以上
●正しい

◎相対的にみて考えとしてはよいですが実践で早く試すのが良い。

条件は厳しいかと思いますが、等して考えた場合上記内容は考慮必要かと考えま
●特に厳しくはないが早く試すとよいでしょう。

結論から申しますと、無効になると思います。
理由は、区分所有法３９条に総会の議決権は、書面で、又は代理人によって行使することができる。となってます。
さらに標準管理規約４４条でも組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができるとされています。

もし強行に決議されますと後で無効を主張される可能性が強いです。このような前例は作らないほうが良いでしょう。
規約変更の内容がどのようなものかわかりませんが、出席者を規定人数確保するには、総会案内状の発送から総会までの期間を３週間から１ヶ月ぐらいにして委任状を出さない人に管理会社を通じて電話を掛けてもらうことです。

さらに書面で総会の議案に賛成か反対かを選択してもらい返送してもらうようにしてはいかがでしょうか。

O.T.様はかなりマンション経営を難しく考えていますが
要するに借り手の身になって考えることが大切です。

もし、自分が学生だったらどのような部屋が良いか？
ＯＬならどんな部屋を希望するのか？
看護婦だったらどうか？
老人だったら？
新婚だったら？
２〜３ヶ月の短期だったら？

これからの賃貸募集は設備の充実が今まで以上に必要だと思います。

　
大切なのはどのような部屋だったら借りても良いと思うかです。

　北海道の場合は木造のアパ−トは注意が必要です。これだけは構造上の問題で後で手直しができない場合があります。

地域・物件ごとの需要層や特性なども紹介できればお客様も購入し易いと常々考えていますが、なにぶん時間に余裕がありませんので社員が個別にお聞きしたときに対応しております。

売買の効率のよい売り方などはよく質問されることです。
複数お持ちの方は特に必要ないものは、全部売りに出してもよいと思います。
売りたい個数が売れれば後は全部引っ込めるなど売却を
不動産業者に依頼するときに約束をしたらよいと思いす。

区分所有物件の特質をうまく利用してみてはいかがでしょうか。
ところがアパートなどの１棟物は１室だけを売るというわけにもいきません。
ご自身の所有されている物件全部が商品だと思って流通に乗せてみてはいかがでしょうか？
必要な個数が売れれば後は引っ込めるやり方など最良だと思います。

　物件リストの中で赤字で『申込』と表示されている物は、予約で申込になっています。中には申込金を受領しているものもあります。

　ローンを使っているものもあり、ローンが通らなければキャンセルになります。

　現在商談中のものです。

弊社ホーページ上の売買物件の一覧の｢申込｣は、売買の
買い付け証明書が入った物件や売買契約が成立した物件です。
中にはローンの申込をしているお客様もいらっしゃいます
ので完全とは言えません。
｢商談中」という意味合いです。
売買の決済が終わりましたらＷＥＢ上から削除します。

最近のお客様は不動産投資用ローンで国民金融公庫を
利用する方がいらっしゃいます。
金利もノンバンクに比べると低いですし審査もそれほど
厳しくないようです。

居住用ローンで購入したマンションを、数年で他人に賃貸として貸す場合は、ローンをそのまま利用している方が大半です。
特に問題はないようですが。

中には一轄返済を求めてる契約内容になっているところも
あるようですが現在のデフレ下では一轄返済すること自体
難しいでしょう。

不動産会社の定休日は日曜日が一番多いです。
これは一般の会社と同じです。
ただ日曜日意外では水曜日を定休日にしているところが多いようです。（日曜日にお客様の現地案内やモデルルームに来ていただいているようです）
これは全国的に言えることです。
東京でも日曜定休が多いです。

私も仕事柄、そして今まで不動産競売を数多く手がけたこともあり（落札件数９００件以上）ローンの支払いに困った人から相談を受けたことがあります。
その時決まって競売を選んだほうがよいと言ってきました。
ただ現在のデフレ下では、債権者である金融機関は競売はできるだけ回避し任意売却を勧め説得するはずです。
その理由は
�@競売開始から売却（落札）まで半年くらいかかる。
�A競売後の債権回収が難しい。
�B落札価格が市場価格を下回る可能性が高い。

　任意売買の場合は概ね不動産業者に依頼するわけですが
売買が成立した場合に債務者と債権者との間で公正証書を作成します。債務者にとってはこの公正証書が後で
ずっとついて回り残債務の支払をしていかなければなりません。場合によっては強制執行される場合もあるようです。

競売の場合は債権者のほうも不良債権処理ということで
あまり残債務に関して追求してこないでしょう。
実際私が相談を受けた人たちもそうでした。

一概に競売・任意売買どちらがよいとは言えませんが、
債務者の方がローンの支払いを継続していくことが困難な場合は競売をお勧めしたほうがよいのではないでしょうか。
ただし、金銭消費貸借に連帯保証人が入っている場合は、
問題も出てくるでしょうが。
その辺は金銭消費貸借の中身を今一度検討してみるとよい
でしょう。

金融機関も不良債権処理で公的資金（税金等）のお世話になっているご時世です。ローンの債務者も公的な競売という制度で事態の打開を図るのも有効な手段といえましょう。

最近は不動産競売の情報もインターネットや新聞その他で
扱われ入札しやすくなりました。
しかし３〜４年前と比べると札幌地方裁判所競売の物件数は４分の１〜５分の１に減少しております。
札幌市内の平成１５年８月１３日開札分を例にとりますと
　土地　　　　　６件
　戸建　　　　１１件
　マンション　１３件
　その他　　　　４件　　　　
----------------------
　合計　　　　３４件
　
３４件は非常に少なく競争率が上り落札するのが難しい状況です。　３４件の中にも占有者等色々な問題もあり、実際に入札可能な物件は８割程度でしょう。
一月に２回競売が行われますが上記の理由で優良物件には
入札者が殺到して（多い時では２０〜３０本の入札）素人では難しく厳しい世界です。

３〜４年前は一回の競売で１５０件くらいの物件があり
インターネットもなかったので競売もそれなりのメリット
もありましたが、現在は時間と労力の無駄と言っても過言では
ありません。

その原因の一つは住宅金融公庫をはじめとする金融機関が
競売よりも任意売却中心に動いているからだと思われます。
ですから競売に参加する場合は物件調査をキチンとしなければ
大きな出費をして火傷をすることにもなりかねません。

最近は悪質な占有屋も増えてきてますので充分な注意を！

しかし不動産譲渡損と譲渡益の合算は出来ます。

不動産譲渡益の税率が変わりました。

短期譲渡所得の税率　５２％　⇒　３９％

長期譲渡所得の税率　２６％　⇒　２０％

Ｍ.Ｙ.様　ご解答が遅くなりまして申し訳ありません。

シュミレーション　って公開されているＷＥＢ見たことがないのは不動産投資の場合先ず物件アリキだからです。

購入物件、予定物件が出てからでないとシュミレーションはできません。
税金も国税、地方税、市町村税等色々あるわけで物件の固定資産評価が出なければ税額は出ません。

建物減価償却も物件が定まらなければ答えようがありません。

Ｍ.Ｙ.様　が求めていた答えにならなくて申し訳ありませんが先ず物件を決めてからシュミレーションしましょう。

物件利回りはネット１０％以上であればよいと思います。

札幌にももちろん敷金･礼金を徴収している契約は多いです。
お客様の言われる壁紙などの修繕は、敷金・礼金だけの問題でなく故意過失の問題となります。

賃貸契約の際、無職の人でもお部屋を借りることは可能です。
保証人が身内の方であれば借りやすいでしょう。
家具付きの物件もありますので手軽に引越しも可能です。

審査もありますので一度直接ご相談ください。

マンション投資を遠隔地で行う場合は、信頼のおける
不動産業者と付き合うのが大切です。
遠隔地のため何にかあったときに代わりに動いたもらう
こともありますから誠実な業者を選ぶと良いでしょう。

　問題が起きても対応できるようにコミニュケーションを
取れるようにしましょう。

Ｓ　　　鉄骨構造
ＲＣ　　鉄筋コンクリート造
ＳＲＣ　鉄骨鉄筋コンクリート造

保証人なしでも入居可能です。マンスリーマンションでは全額前払いなどをして契約する人が増えてます。

基本的に賃貸借契約の場合は連帯保証人が必要です。
２年契約が基本ですので２年間保証人も本人と同様に拘束さ
れるわけです。
当然に保証人は何のメリットも無いわけですから頼まれて
も引き受けたくないのが本音でしょう。

保証人のいない場合は保証人の要らない部屋を探すか、契約期間分の家賃の前払いをするかでしょう。

最近短期賃貸借制度が出来ましたので半年とか３ヶ月といった短期賃貸借制度を利用できる物件もあります。

中にはテレビ、冷蔵庫、洗濯機、ベッド、クロゼット、
ガスコンロ、電子レンジ、炊飯器、ジャー、掃除機、等がついたマンションもあります。

保証人は、基本的には身内の方でお願いしていますが、保証能力（継続的に家賃を保証できる）のある方でしたら、親御さんじゃなくてもＯＫです。

お探しの物件については、随時ご連絡させていただきます。

北海道の物件はたしかに価格は安いです。
ワンルーム等で学生、単身者向きの物件を中心に考えるならやはり札幌が良いでしょう。札幌は、北海道の大学、各種専門学校等、教育の中心的な役割をしています。
短期更新で空き無で継続しようとするなら入居者選びに注意する必要があります。　学生中心なら２月〜３月に募集すると良いです。長く入居希望なら四年生もしくは六年生の学生を中心に探さなくてはなりません。
短大や専門学生ですと１〜２年くらいで出て行く可能性が高いです。
地域的に見ますと札幌の場合は、北大を中心とする北区や東区の一部、西１１丁目〜西１８丁目の札幌医科大学を中心とする地域そして若者に人気の中島公園界隈です。

�@　今までに行われた大規模修繕工事は
　　平成10年　外壁塗装、高架受水槽工事
　　平成11年　水道配管取替え、ガス管取替え、屋上防水
　　平成12年　塔屋塗装・屋上防水工事。
　　平成13年　店舗・床下排水枡工事、階段蛍光灯改修
　　平成14年　エレベータ改修工事、全階玄関・廊下Ｐタイル貼り替え工事､全戸消火器配布。店舗シャッター改修。
　　平成18年　非常階段改修工事、屋上防水、屋上フェンス改修
　　平成19年　駐車場、マンション南入口側敷地・舗道ロードヒーティング
　　平成21年　共用部窓サッシ修繕
　　平成22年　高圧受電設備交換・電気室/保護開閉器交換

(参考)エルムハイデンス(北海道札幌市北区北13条西4丁目1-8)の例
　　平成15年　灯油メーター取替
　　平成15年　B棟壁灯配線工事
　　平成16年　A棟玄関ドア把手破損取替
　　平成16年　外壁全般改修工事
　　平成16年　B棟自転車置場SD小窓取付
　　平成16年　戸別給水メーター更新工事
　　平成16年　共用階段防水工事
　　平成16年　特殊建築物調査報告(A・B棟)
　　平成17年　共聴幹線移設工事
　　平成17年　アルミドア移設工事
　　平成17年　地下タンク遠方注入配管取替
　　平成17年　屋上融雪(電気配線)工事
　　平成18年　インターホン更新工事
　　平成18年　ゴミ置場移設改修工事
　　平成19年　屋外階段床防水修繕工事
　　平成19年　送水管耐圧試験
　　平成19年　屋外ガス配管取替工事
　　平成22年　電波障害改修工事
　　平成23年　給排水管・ユニットバス取替工事
　　平成24年　エレベータリニューアル工事

�A　一定年度経過毎に計画的に行ってます。

�B　特にありません

カサウィスタリアは、管理組合で今後の大規模修繕に関して毎月１〜２回理事会を行っております。
今後２０年から３０年くらいは建替をしなくても運用できるのではないかと思っております。
これから先、末永く運用していくには
立地条件が良くて公園などが近くにあり日当りの良い物件でしょう。都心に位置しているほうが有利です。
国立大学の近くも良いでしょう。

私も日々疑問に感じる事が多いです。